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Mieterhöhung in Hamm: Alles über Kappungsgrenze, Vergleichsmiete & Weitere Optionen

Steigende Mieten sind ein Thema, das sowohl Mieter als auch Vermieter in Hamm bewegt. Doch wie hoch darf die Miete steigen, und welche Regeln gelten? Als erfahrener Immobilienmakler in Hamm erklären wir Ihnen die gesetzlichen Grundlagen, von der Kappungsgrenze über die ortsübliche Vergleichsmiete bis hin zu Modernisierungen, Staffelmieten und Indexmieten. Unser Ziel: Ihnen Transparenz und Orientierung bieten, damit Sie Ihre Rechte und Möglichkeiten kennen. Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind, wir zeigen Ihnen, wie Mieterhöhungen in Hamm fair und nachvollziehbar geregelt sind.

1. Die Kappungsgrenze: Ein Schutz für Mieter

Die Kappungsgrenze sorgt dafür, dass Mieterhöhungen in Hamm nicht unkontrolliert steigen. Nach § 558 BGB darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden, und das in klaren Grenzen:

Hamm

In Hamm: Maximal 20 % innerhalb von drei Jahren.

Angespannter Wohnungsmarkt

In den 57 NRW-Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Köln, Düsseldorf, Dortmund) gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. Hamm gehört nicht zu diesen Kommunen, hier bleibt es bei 20 %.

Doch woran orientiert sich die Vergleichsmiete, die als Obergrenze dient?

Schauen wir uns das genauer an.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Maßstab für Mieterhöhungen

Die ortsübliche Vergleichsmiete definiert, was für vergleichbare Wohnungen in Hamm üblich ist. Sie basiert auf:

• Mietspiegel: Basismiete nach Wohnfläche, bei 70 m² sind das 6,44 €/m², dazu Zu- und Abschläge für Baualter und Ausstattung.
• Vergleichswohnungen: Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung.
• Gutachten: Für präzise Einschätzungen, etwa bei besonderen Immobilien.

Vergleich: Während der Mietspiegel in Großstädten wie München oft 15–20 €/m² erreicht, bleibt Hamm mit einer Basismiete zwischen 6,23 und 10,99 €/m² je nach Wohnungsgröße erschwinglich. Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete die Grenze, zusätzlich begrenzt durch die Kappungsgrenze.

Warum steigt der Mietspiegel trotzdem?

• Der Mietspiegel berücksichtigt Neuvermietungen und Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre.
• Neue Verträge sind oft teurer, was den Mietspiegel langsam nach oben treibt.
• Extrem hohe Mieten (z. B. für Luxuswohnungen) haben nur geringen Einfluss, da der Fokus auf „üblichen“ Mieten liegt.

Eine 70-m²-Wohnung in Hamm-Heessen mit 7,00 €/m² liegt über der Basismiete von 6,44 €/m²; ob eine Erhöhung möglich ist, entscheiden Baualter und Ausstattung. Der Vermieter könnte die Miete anpassen, aber nur um maximal 20 % in drei Jahren.

Neben der Vergleichsmiete können auch Modernisierungen die Miete erhöhen.

Wie funktioniert das in der Praxis?

3. Mieterhöhung nach Modernisierung: Investitionen, die sich lohnen

Modernisierungen wie neue Fenster oder eine Wärmedämmung steigern den Wohnwert und erlauben Vermietern, die Miete gemäß § 559 BGB anzupassen. Typische Maßnahmen sind:

• Wärmedämmung
• Neue Fenster oder Türen
• Moderne Heizungsanlagen
• Barrierefreie Umbauten

Regeln

• Vermieter dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr umlegen.
• Obergrenze: Maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren (bei Mieten unter 7 €/m² nur 2 €/m²).

Beispiel aus Hamm

• Szenario: Eine 70 m²-Wohnung erhält neue Wärmeschutzfenster für 10.000 €.
• Umlage: 8 % von 10.000 € = 800 €/Jahr → ca. 0,95 €/m²/Monat.
• Ergebnis: Die Miete steigt von 7,00 €/m² auf 7,95 €/m².

Die Modernisierungsumlage läuft neben der Erhöhung nach § 558 BGB. Die 20-Prozent-Kappungsgrenze gilt für sie nicht, dafür hat sie eigene Deckel: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro nur 2 Euro.

Neben diesen klassischen Ansätzen gibt es weitere Wege, die Miete anzupassen.

Welche Optionen haben Vermieter noch?

4. Wann eine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinausgeht

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur für einen Weg die Obergrenze, nämlich für die Erhöhung nach § 558 BGB. Das Gesetz nimmt die übrigen Wege dort ausdrücklich aus. Genau deshalb sind viele Hammer Bestandsmieten so niedrig geblieben: Wer nie modernisiert und keine Staffel vereinbart hat, kommt über § 558 nie über die Vergleichsmiete hinaus, und die zieht sich wiederum aus eben diesen alten Verträgen zusammen.

Modernisierung (§ 559 BGB)

• 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen jährlich dauerhaft auf die Miete umgelegt werden.
• Die Umlage kommt zusätzlich zur Vergleichsmiete, die 20-Prozent-Kappungsgrenze gilt für sie nicht.
• Eigener Deckel: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro nur 2 Euro.
• Reine Instandhaltung und Reparaturen zählen nicht, nur echte Verbesserungen. Der Erhaltungsanteil ist herauszurechnen.
• Der Mieter kann einen Härteeinwand geltend machen, der die Umlage im Einzelfall ganz entfallen lässt.

Heizungstausch (§ 559e BGB)

• 10 Prozent jährlich, aber nur, wenn tatsächlich Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Ohne Förderung gilt § 559 mit 8 Prozent.
• Deckel in beiden Fällen: höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Dieser Betrag kommt nicht zusätzlich zu den 3 Euro, sondern begrenzt den Heizungsanteil.
• Fördermittel und eine Pauschale für ersparte Instandhaltung sind vorher abzuziehen.
• Einzelheiten in unserem Ratgeber Modernisierung auf die Miete umlegen.

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Die Erhöhungen stehen von Anfang an im Mietvertrag, mit festen Beträgen zu festen Terminen. Sie wirken automatisch, ohne Zustimmung, und dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Das ist keine Ergänzung, sondern eine Alternative: Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen, also auch die Modernisierungsumlage. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Auch sie kann über die Vergleichsmiete hinauswachsen, schließt eine Erhöhung nach § 558 aber vollständig aus. Eine Modernisierungsumlage ist nur in engen Ausnahmen möglich. Zwischen zwei Anpassungen muss ein Jahr liegen.

Betriebskosten-Anpassung

Steigen Betriebskosten (z. B. Heizkosten), können Vermieter die Vorauszahlungen anpassen.

Beispiel: Höhere Gaspreise erhöhen die Betriebskosten einer Wohnung in Hamm um 30 €/Monat.

Neuvermietung

Bei neuen Mietverträgen kann die Miete frei vereinbart werden. Die Mietpreisbremse (max. 10 % über Vergleichsmiete) gilt nur in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, Hamm gehört nicht dazu, hier greift sie also nicht.

Wo die Bremse gilt, sind Neubauten (Erstvermietung ab Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen.

Beispiel: Eine modernisierte Wohnung in Hamm-Herringen kann bei Neuvermietung 10,00 €/m² kosten, denn bei einem Mieterwechsel gilt nicht der Mietspiegel, sondern der Marktpreis.

5. Bestandsmiete vs. Neuvermietung

• Bestandsmiete: Strenge Regeln, Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und Modernisierung schützen Mieter.
• Neuvermietung: Freie Preisgestaltung, in Hamm ohne Mietpreisbremse; in angespannten Märkten setzt sie Grenzen.

Vergleich: Während Bestandsmieter in Hamm von der 20 %-Kappungsgrenze profitieren, haben Vermieter bei Neuvermietungen mehr Spielraum, ähnlich wie in anderen Städten ohne angespannten Wohnungsmarkt.

Fazit: Faire Mieterhöhungen in Hamm

In Hamm sorgen klare Regelungen für Transparenz bei Mieterhöhungen:

• Die 20 %-Kappungsgrenze schützt Mieter vor übermäßigen Anstiegen.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Grundlage für Anpassungen.
• Modernisierungen wie neue Fenster ermöglichen gezielte Erhöhungen, bleiben aber reguliert.
• Alternativen wie Staffelmiete, Indexmiete oder Betriebskostenanpassungen bieten zusätzliche Flexibilität.

Mieten in Hamm entwickeln sich im Einklang mit dem Markt, bleiben aber durch gesetzliche Vorgaben fair. Als Ihr Immobilienmakler in Hamm ermitteln wir die marktgerechte Miete für Ihre Wohnung und begleiten die Vermietung von der Anzeige bis zur Übergabe. Rechtsfragen zu Mietverträgen und Mieterhöhungen klären Sie mit Haus & Grund oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Mehr zum Thema: Lesen Sie auch unseren Ratgeber zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag und werfen Sie einen Blick auf den Mietspiegel Hamm 2025.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand: Juli 2026.