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Wie wird der Mietpreis bestimmt?
Mieterhöhung in Hamm: Alles über Kappungsgrenze, Vergleichsmiete & Weitere Optionen
Steigende Mieten sind ein Thema, das sowohl Mieter als auch Vermieter in Hamm bewegt. Doch wie hoch darf die Miete steigen, und welche Regeln gelten? Als erfahrener Immobilienmakler in Hamm erklären wir Ihnen die gesetzlichen Grundlagen – von der Kappungsgrenze über die ortsübliche Vergleichsmiete bis hin zu Modernisierungen, Staffelmieten und Indexmieten. Unser Ziel: Ihnen Transparenz und Orientierung bieten, damit Sie Ihre Rechte und Möglichkeiten kennen. Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind – wir zeigen Ihnen, wie Mieterhöhungen in Hamm fair und nachvollziehbar geregelt sind.
1. Die Kappungsgrenze:
Ein Schutz für Mieter
Die Kappungsgrenze sorgt dafür, dass Mieterhöhungen in Hamm nicht unkontrolliert steigen. Nach § 558 BGB darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden, und das in klaren Grenzen:
Hamm
In Hamm: Maximal 20 % innerhalb von drei Jahren.
Angespannter Wohnungsmarkt
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Düsseldorf oder Köln) gilt oft eine strengere Grenze von 15 %, aber Hamm (PLZ 59077) fällt nicht darunter.
Beispiel:
Zahlen Sie für eine 70 m²-Wohnung 500 € Miete, darf diese in drei Jahren maximal auf 600 € steigen – vorausgesetzt, die Vergleichsmiete liegt darüber. So bleibt die Erhöhung für Mieter überschaubar, während Vermieter Spielraum für Anpassungen haben.
Doch woran orientiert sich die Vergleichsmiete, die als Obergrenze dient?
Schauen wir uns das genauer an.
2. Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Maßstab für Mieterhöhungen
Die ortsübliche Vergleichsmiete definiert, was für vergleichbare Wohnungen in Hamm üblich ist. Sie basiert auf:
Mietspiegel: In Hamm zeigt dieser z. B. Spannen von 6,50–8,00 €/m² für Standardwohnungen.
Vergleichswohnungen: Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung.
Gutachten: Für präzise Einschätzungen, etwa bei besonderen Immobilien.
Vergleich:
Während der Mietspiegel in Großstädten wie München oft 15–20 €/m² erreicht, bleibt Hamm mit 6,50–8,00 €/m² erschwinglich. Dennoch dürfen Vermieter die Miete nur bis zum oberen Wert des Mietspiegels anheben – und die Kappungsgrenze bleibt bindend.
Warum steigt der Mietspiegel trotzdem?
Der Mietspiegel berücksichtigt Neuvermietungen und Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre.
Neue Verträge sind oft teurer, was den Mietspiegel langsam nach oben treibt.
Extrem hohe Mieten (z. B. für Luxuswohnungen) haben nur geringen Einfluss, da der Fokus auf „üblichen“ Mieten liegt.
Beispiel:
Eine Wohnung in Hamm-Heessen mit 7,00 €/m² liegt unter dem Mietspiegel-Oberwert von 8,00 €/m². Der Vermieter könnte die Miete anpassen, aber nur um maximal 20 % in drei Jahren.
Neben der Vergleichsmiete können auch Modernisierungen die Miete erhöhen.
Wie funktioniert das in der Praxis?
3. Mieterhöhung nach Modernisierung: Investitionen, die sich lohnen
Modernisierungen wie neue Fenster oder eine Wärmedämmung steigern den Wohnwert – und erlauben Vermietern, die Miete gemäß § 559 BGB anzupassen. Typische Maßnahmen sind:
- Wärmedämmung
- Neue Fenster oder Türen
- Moderne Heizungsanlagen
- Barrierefreie Umbauten
Regeln
- Vermieter dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr umlegen.
- Obergrenze: Maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren (bei Mieten unter 7 €/m² nur 2 €/m²).
Beilspiel aus Hamm
- Szenario: Eine 70 m²-Wohnung erhält neue Wärmeschutzfenster für 10.000 €.
- Umlage: 8 % von 10.000 € = 800 €/Jahr → ca. 0,95 €/m²/Monat.
- Ergebnis: Die Miete steigt von 7,00 €/m² auf 7,95 €/m².
Im Gegensatz zu einer Mieterhöhung nach Vergleichsmiete, die an den Mietspiegel gebunden ist, erlauben Modernisierungen eine gezielte Anpassung – aber auch hier gilt die Kappungsgrenze.
Neben diesen klassischen Ansätzen gibt es weitere Wege, die Miete anzupassen.
Welche Optionen haben Vermieter noch?
4. Weitere Möglichkeiten der Mieterhöhung
Neben Vergleichsmiete und Modernisierung gibt es flexible Alternativen, die sowohl Vermietern als auch Mietern unterschiedliche Vorteile bieten:
Staffelmiete (§ 557a BGB)
- Funktion: Die Erhöhung ist im Mietvertrag festgelegt, z. B. +25 € jährlich.
- Vorteil: Automatisch wirksam, keine Zustimmung nötig.
- Nachteil: Weitere Erhöhungen sind während der Laufzeit ausgeschlossen.
Beispiel: Eine Wohnung in Hamm-Mitte mit 500 € Miete steigt jährlich um 25 € – nach drei Jahren sind es 575 €.
Indexmiete (§ 557b BGB)
- Funktion: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (Inflation).
- Vorteil: Transparente, automatische Anpassung.
- Nachteil: Bei niedriger Inflation (z. B. 2023 mit 2 %) sind Erhöhungen gering.
Betriebskosten-Anpassung
- Steigen Betriebskosten (z. B. Heizkosten), können Vermieter die Vorauszahlungen anpassen.
Beispiel: Höhere Gaspreise erhöhen die Betriebskosten einer Wohnung in Hamm um 30 €/Monat.
Neuvermietung
- Bei neuen Mietverträgen kann die Miete frei vereinbart werden, begrenzt durch die Mietpreisbremse (max. 10 % über Vergleichsmiete).
- Ausnahmen: Neubauten ab 2014 oder umfassend modernisierte Wohnungen.
Beispiel: Eine modernisierte Wohnung in Hamm-Herringen kann bei Neuvermietung 9,00 €/m² kosten, auch wenn der Mietspiegel bei 8,00 €/m² liegt.
5. Bestandsmiete vs. Neuvermietung
- Bestandsmiete: Strenge Regeln – Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und Modernisierung schützen Mieter.
- Neuvermietung: Freiere Preisgestaltung, aber die Mietpreisbremse setzt Grenzen, außer bei Neubauten oder Modernisierungen.
Vergleich: Während Bestandsmieter in Hamm von der 20 %-Kappungsgrenze profitieren, haben Vermieter bei Neuvermietungen mehr Spielraum – ähnlich wie in anderen Städten ohne angespannten Wohnungsmarkt.
Fazit: Faire Mieterhöhungen in Hamm
- In Hamm sorgen klare Regelungen für Transparenz bei Mieterhöhungen:
- Die 20 %-Kappungsgrenze schützt Mieter vor übermäßigen Anstiegen.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Grundlage für Anpassungen.
- Modernisierungen wie neue Fenster ermöglichen gezielte Erhöhungen, bleiben aber reguliert.
- Alternativen wie Staffelmiete, Indexmiete oder Betriebskostenanpassungen bieten zusätzliche Flexibilität.
Mieten in Hamm entwickeln sich im Einklang mit dem Markt, bleiben aber durch gesetzliche Vorgaben fair. Als Ihr Immobilienmakler in Hamm unterstützen wir Sie bei Fragen zu Mietverträgen, Mieterhöhungen oder Immobilienbewertungen. Kontaktieren Sie uns!
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