Kündigungsfristen im Mietrecht
Alles zu Fristen für Mieter und Vermieter
Ihr Weg zur fristgerechten Kündigung
Suchen Sie Klarheit zu den Kündigungsfristen für Ihren Mietvertrag? Ob als Mieter, der ausziehen möchte, oder als Vermieter, der die Wohnung neu nutzen will – das deutsche Mietrecht (§ 573c BGB) legt klare Regeln fest. Mieter haben meist 3 Monate Kündigungsfrist, während Vermieter bis zu 9 Monate einhalten müssen, je nach Mietdauer. Fehler bei der Kündigung können teuer werden, z. B. durch doppelte Mietzahlungen oder Rechtsstreitigkeiten.
- Als ansässiger Immobilienmakler in Hamm erklären wir Ihnen alles zu Kündigungsfrist Mieter, Kündigungsfrist Vermieter und Sonderfällen wie Eigenbedarf.
Kündigungsfrist für Mieter:
So kündigen Sie richtig
Als Mieter können Sie Ihren Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt 3 Monate (§ 573c BGB). Die Kündigung muss schriftlich (handschriftlich unterschrieben, kein E-Mail) und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
Beispiel für 2025:
Möchten Sie zum 31. Juli ausziehen, kündigen Sie bis zum 3. Mai. Eine kürzere Frist ist im Mietvertrag möglich, eine längere jedoch nicht zu Ihrem Nachteil.
Sonderkündigungsrechte für Mieter: Wann können Sie schneller kündigen?
In bestimmten Situationen können Mieter ihren Mietvertrag außerhalb der regulären Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Diese Sonderkündigungsrechte gelten in speziellen Fällen, wie z. B. bei Tod des Mieters oder unzumutbaren Sanierungen. Bedeutet das, dass Sie sofort aus dem Mietvertrag herauskommen? Nein, es gelten gesetzliche Fristen, die kürzer als 3 Monate sein können.
Zwei Beispiele aus dem Alltag
1. Tod des Mieters
Stirbt der Mieter, können Erben (z. B. Ehepartner, Kinder) oder Mitmieter den Vertrag außerordentlich kündigen (§ 580 BGB).
- Kündigungsfrist: 1 Monat zum Monatsende.
- Sofortiger Auszug? Nein, die 1-Monats-Frist gilt. Beispiel: Kündigung am 3. Mai 2025 → Auszug zum 30. Juni 2025. Ein sofortiger Auszug erfordert die Zustimmung des Vermieters.
2. Unzumutbare Sanierungen
Bei angekündigten Modernisierungen oder Sanierungen, die unzumutbar sind (z. B. Lärm, Staub), können Sie kündigen (§ 555e BGB).
- Kündigungsfrist: 2 Monate zum Monatsende nach Eingang der Ankündigung.
- Sofortiger Auszug? Nein, die 2-Monats-Frist muss eingehalten werden. Beispiel: Ankündigung am 1. Mai 2025, Kündigung bis 3. Juli 2025 → Auszug zum 31. August 2025.
Fazit: Ein sofortiger Auszug ist in diesen Fällen nicht möglich, da gesetzliche Fristen (1 oder 2 Monate) gelten. Ein direkter Ausstieg erfordert einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter.
Kündigungsfrist für Vermieter: Fristen und Voraussetzungen
Vermieter dürfen einen unbefristeten Mietvertrag nur mit einem berechtigten Interesse kündigen (§ 573 BGB). Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Mietdauer des Mieters:
Mietdauer Bis 5 Jahre
3 Monate
Kündigungsfrist für den Vermieter
Beispiel: Kündigung bis 3. Werktag Januar → Ende März 2025
MIETDAUER 5-8 JAHRE
6 Monate
Kündigungsfrist für den Vermieter
Kündigung bis 3. Werktag Januar → Ende Juni 2025
MIETDAUER Ab 8 Jahre
9 Monate
Kündigungsfrist für den Vermieter
Kündigung bis 3. Werktag Januar → Ende September 2025
Kann ein Vermieter ohne Eigenbedarf kündigen?
Nein, ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nicht ohne triftigen Grund kündigen (§ 573 BGB). Eigenbedarf ist nur einer von mehreren möglichen Kündigungsgründen. Ohne einen gesetzlich anerkannten Grund ist eine Kündigung rechtlich unwirksam, selbst wenn die Frist eingehalten wird.
Gültige Kündigungsgründe für Vermieter
Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, nahe Verwandte (z. B. Kinder, Eltern) oder Angehörige. Der Grund muss im Kündigungsschreiben detailliert angegeben werden, z. B. „Mein Sohn zieht ein, da er in [Stadt] studiert.“
Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Der Vermieter erleidet erhebliche wirtschaftliche Nachteile, z. B. wenn er die Wohnung verkaufen oder umbauen will und dies mit dem Mieter nicht möglich ist.
Schwere Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Beispiele: Zahlungsrückstände von mindestens zwei Monatsmieten nach Mahnung (ggf. fristlose Kündigung, § 543 BGB). Wiederholte Störung des Hausfriedens, z. B. Ruhestörung trotz Abmahnung.
Sonstige Gründe
Selten, z. B. wenn der Vermieter selbst keine andere Unterkunft hat.
Was bedeutet das in der Praxis?
Ohne einen dieser Gründe kann ein Vermieter nicht kündigen, z. B. nicht, um die Wohnung teurer zu vermieten oder „einfach so“. Beispiel: Ein Vermieter möchte die Wohnung zurück, weil er sie renovieren und teurer vermieten will. Ohne Nachweis eines erheblichen wirtschaftlichen Nachteils ist die Kündigung ungültig. Mieter können in solchen Fällen Widerspruch einlegen, und die Kündigung würde vor Gericht scheitern.
Härtefallprüfung: Selbst bei Eigenbedarf prüft ein Gericht, ob die Kündigung für den Mieter unzumutbar ist (z. B. bei Alter, Krankheit, Schwangerschaft; § 574 BGB).
Tipp von Giesbrecht Immobilien
Als Vermieter sollten Sie Kündigungen immer schriftlich, mit Begründung und per Einschreiben senden.
Sonderfälle und praktische Tipps
Befristete Mietverträge: Laufen automatisch aus, Kündigung nur mit Grund möglich. Ohne Kündigung wird der Vertrag unbefristet.
WGs/Untermiete: Jeder Mieter kündigt individuell (3 Monate), Hauptmieter haftet.
Nachmieter: Kann die Frist verkürzen, wenn der Vermieter einwilligt.
Praktische Tipps für 2025
Immer schriftlich kündigen und Einschreiben nutzen.
Miete bis Fristende zahlen, auch bei vorzeitigem Auszug.
Bei Unsicherheit: Mieterverein oder Anwalt konsultieren.
Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung durch einen Anwalt. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder den Mieterverein. Giesbrecht Immobilien übernimmt keine Haftung für Schäden, die aus der Nutzung dieser Informationen entstehen. Quellen: BGB § 573, § 573c, § 580, § 555e u. a. Stand: Oktober 2025.
Häufige Fragen zu Kündigungsfristen Mietvertrag
Wie berechne ich die Kündigungsfrist als Mieter?
Zum gewünschten Auszug + 3 Monate rückwärts, bis 3. Werktag (z. B. Auszug 31. Juli → Kündigung bis 3. Mai).
Kann die Kündigungsfrist für Vermieter verkürzt werden?
Nein, die gesetzlichen Fristen (3, 6, 9 Monate) sind verbindlich.
Kann ein Vermieter ohne Grund kündigen?
Nein, ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf oder Vertragsverletzung ist erforderlich.
Kann ich bei Sanierungen sofort kündigen?
Nein, die Kündigungsfrist beträgt 2 Monate zum Monatsende nach der Ankündigung.
Gilt das für Studentenwohnungen?
Ja, aber bei vorübergehendem Gebrauch sind kürzere Fristen möglich.
Haben Sie Fragen zur Kündigung?
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