Grundsteuer 2025

Grundsteuer 2025 – was sich für Eigentümer geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die größte Reform der Grundsteuer seit Jahrzehnten. Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die jahrzehntealten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, weil sie längst nichts mehr mit den realen Verhältnissen zu tun hatten. Für Eigentümer in Hamm und ganz Nordrhein-Westfalen heißt das: Die Grundsteuer wird komplett neu berechnet. Wir erklären, wie das funktioniert, ob es teurer wird – und worauf Sie bei Ihrem Bescheid achten sollten.

1. Warum die Grundsteuer reformiert wurde

Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet, die im Westen auf das Jahr 1964 zurückgingen. Vergleichbare Immobilien wurden dadurch höchst unterschiedlich besteuert. Das Bundesverfassungsgericht kippte dieses System 2018 und gab dem Gesetzgeber auf, die Grundsteuer neu zu regeln. Ergebnis ist die Reform, die seit 2025 greift – auf Grundlage der Daten, die Eigentümer 2022/2023 in der Grundsteuererklärung gemeldet haben.

2. So wird die Grundsteuer in NRW berechnet

Nordrhein-Westfalen setzt das Bundesmodell um – ein wertabhängiges Verfahren. Die Steuer ergibt sich aus drei Faktoren:

1. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ermittelt. In ihn fließen vor allem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und -art, das Baujahr des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete ein. Er steckt im Grundsteuerwertbescheid.

2. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und wurde mit der Reform drastisch gesenkt – auf rund ein Zehntel des alten Werts. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in NRW sinkt sie von 0,35 % auf 0,031 %, für Geschäftsgrundstücke auf 0,034 %. Multipliziert mit dem Grundsteuerwert ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

3. Den Hebesatz legt die jeweilige Stadt fest – in Ihrem Fall die Stadt Hamm. Erst er macht aus dem Messbetrag die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Weil der Hebesatz von Kommune zu Kommune verschieden ist, kann dieselbe Immobilie in zwei Städten unterschiedlich hoch besteuert werden.

Wie das Finanzamt den Grundsteuerwert ermittelt

Der Grundsteuerwert ist der aufwendigste Teil – und er kommt vom Finanzamt, nicht von der Stadt. Für Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnhäuser) gilt das Ertragswertverfahren. Wichtig vorweg: Es zählt nicht Ihre tatsächliche Miete oder Ihr Kaufpreis, sondern weitgehend pauschalierte, gesetzlich festgelegte Werte. Vereinfacht laufen zwei Stränge zusammen:

• Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss für jede Lage – er ist der größte lokale Hebel.
• Gebäudeertrag: Ausgangspunkt ist eine statistische Nettokaltmiete je Quadratmeter – ein fester Durchschnittswert nach Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr. Je nach Mietniveaustufe der Gemeinde kommt ein Zu- oder Abschlag dazu. Davon werden pauschale Bewirtschaftungskosten abgezogen; der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer (bei Wohngebäuden 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer) kapitalisiert.

Beide Stränge zusammen ergeben den Grundsteuerwert. Die entscheidenden Stellschrauben sind damit Bodenrichtwert, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart – genau die Angaben, die Sie auf Ihrem Bescheid prüfen sollten. Für Nichtwohngrundstücke (etwa Geschäftsgebäude) nutzt das Finanzamt stattdessen das Sachwertverfahren: Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus in Hamm macht das greifbar:

3. Wird die Grundsteuer jetzt teurer?

Die Reform ist aufkommensneutral angelegt: Die Kommunen sollen unterm Strich nicht mehr einnehmen als zuvor. Viele Städte haben ihre Hebesätze deshalb angepasst. Für die einzelne Immobilie bedeutet das aber nicht automatisch „gleich" – manche zahlen künftig mehr, andere weniger, je nachdem, wie sich der neue Wert gegenüber dem alten Einheitswert verschoben hat.

4. Grundsteuer A, B – und die neue Grundsteuer C

Unterschieden werden drei Arten: Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke (der Normalfall für Wohneigentum) und neu die Grundsteuer C. Mit ihr dürfen Kommunen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz ansetzen. Ziel: Bodenspekulation verteuern und Eigentümer motivieren, brachliegendes Bauland tatsächlich zu bebauen.

5. Bescheid prüfen – und Fristen beachten

Zur neuen Grundsteuer gehören in der Regel drei Bescheide: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid (beide vom Finanzamt) sowie der eigentliche Grundsteuerbescheid der Stadt. Prüfen Sie vor allem die Grunddaten: Stimmen Fläche, Baujahr und Gebäudeart? Schon kleine Fehler können den Wert spürbar verändern.

6. Vermietet? Die Grundsteuer ist umlagefähig

Gute Nachricht für Vermieter: Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV) und kann – wenn der Mietvertrag eine Umlage von Betriebskosten vorsieht – über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Wie das sauber gelingt, lesen Sie in unserem Ratgeber Nebenkosten optimieren.

Die Grundsteuer bemisst sich am Wert Ihrer Immobilie – und genau dieser Wert ist es, der bei jeder Entscheidung über Halten oder Verkaufen zählt.

7. Sie denken über einen Verkauf nach?

Ob die neue Grundsteuer für Sie steigt oder fällt – die spannendere Frage ist oft: Was ist meine Immobilie heute wert? Gerade in einem sich wandelnden Markt lohnt sich ein aktueller, neutraler Blick. Als Ihr Makler in Hamm kennen wir die Lagen und realen Preise vor Ort.

Häufige Fragen

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Seit dem 1. Januar 2025, auf Basis der Werte zum Stichtag 1.1.2022. Die erste Rate nach neuem Recht war zum 15. Februar 2025 fällig.

Wie wird sie berechnet?

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. NRW nutzt das wertabhängige Bundesmodell mit Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr und statistischer Nettokaltmiete. Den Hebesatz bestimmt die Stadt.

Können Vermieter die Grundsteuer umlegen?

Ja – sie bleibt als Betriebskosten umlagefähig (§ 2 BetrKV), sofern im Mietvertrag vereinbart.

Unsere Einschätzung für Sie

Die Grundsteuerreform sorgt für viel Verunsicherung, ist im Kern aber überschaubar: neue Werte, neue Messzahlen, der Hebesatz Ihrer Stadt – und am Ende ein Betrag, der mal höher, mal niedriger ausfällt. Wichtig ist, dass Sie Ihre Bescheide auf Flächen und Baujahr prüfen und die Fristen im Blick behalten. Bei steuerlichen Detailfragen ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner – beim Wert Ihrer Immobilie sind wir es.

Starten Sie mit dem wichtigsten Schritt: Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und neutral bewerten – oder lesen Sie, wie Sie als Vermieter Ihre Nebenkosten optimieren.

Quellen: Grundsteuer-Reformgesetz (Bundesmodell); Finanzverwaltung NRW (Grundsteuerreform); § 2 BetrKV (Umlagefähigkeit). Stand 2025. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.