Modernisierung auf die Miete umlegen
Sanierungs- und Heizungskosten richtig umlegen – § 559 und die neue Heizungs-Umlage (§ 559e)
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Aktualisiert Juni 2025 Modernisierung umlegen – der zweite Hebel bei der Miete
Es gibt zwei Wege, die Miete anzuheben. Der eine ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – begrenzt durch die Kappungsgrenze; die Regeln dazu erklären wir im Ratgeber Alles rund um Ihre Miete. Der zweite Weg ist die Modernisierungsumlage: Wer als Vermieter echte Verbesserungen an der Immobilie finanziert, darf einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Seit der Heizungsreform gibt es dafür sogar einen eigenen Paragrafen. Wir zeigen, was zulässig ist, wie gerechnet wird – und wo fast immer ein Deckel greift.
Das Wichtigste in Kürze
- Modernisierung (§ 559): 8 % der Kosten pro Jahr umlegbar, Deckel 3 €/m² (bzw. 2 €/m²) in sechs Jahren.
- Heizungstausch (§ 559e): 10 % pro Jahr, aber Deckel nur 0,50 €/m² – abzüglich Förderung und 15 % Erhaltungsanteil.
- Die Umlage kommt zusätzlich zur Erhöhung nach § 558 und zählt nicht zur 20-%-Kappungsgrenze.
1. Modernisierung ist nicht gleich Reparatur
Umlagefähig ist nur eine echte Modernisierung im Sinne des § 555b BGB – also eine Maßnahme, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, Energie oder Wasser einspart oder neuen Wohnraum schafft. Typische Beispiele:
- Wärmedämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke
- Neue Fenster mit besserem Wärmeschutz
- Einbau einer neuen, effizienteren Heizung (etwa Wärmepumpe)
- Barrierefreie Umbauten, Einbau eines Aufzugs, Balkon-Anbau
Nicht umlagefähig ist dagegen die reine Instandhaltung oder Reparatur – also das Ersetzen von etwas Kaputtem durch Gleichwertiges. Steckt in einer Maßnahme beides, muss der Erhaltungsanteil herausgerechnet werden. Beim Heizungstausch nimmt der Gesetzgeber diese Trennung pauschal vorweg (dazu gleich mehr).
2. Die klassische Modernisierungsumlage (§ 559)
Nach § 559 BGB dürfen Sie 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Damit die Erhöhung Mieter nicht überfordert, gilt eine Kappung:
- höchstens 3 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren,
- bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens 2 € je m² in sechs Jahren.
Neue Fenster für eine 80-m²-Wohnung kosten 20.000 €. 8 % davon sind 1.600 € im Jahr, also rund 133 € im Monat – das entspricht 1,67 €/m². Der Wert liegt unter beiden Deckeln, die volle Umlage ist also zulässig.
3. Neu: Die Heizungs-Umlage (§ 559e)
Mit der Heizungsreform hat der Gesetzgeber für den Einbau einer neuen Heizungsanlage einen eigenen Weg geschaffen: § 559e BGB. Er erlaubt einen höheren Satz, deckelt die Umlage aber deutlich stärker. So wird gerechnet:
- von den Kosten zunächst Fördermittel (z. B. BEG) abziehen,
- dann pauschal 15 % Erhaltungsanteil abziehen,
- vom Rest 10 % pro Jahr umlegen,
- gedeckelt auf höchstens 0,50 € je m² Wohnfläche in sechs Jahren.
Eine neue Heizung für ein Haus mit 320 m² Wohnfläche kostet 40.000 € (ohne Förderung). Abzüglich 15 % bleiben 34.000 €, davon 10 % = 3.400 € im Jahr, also rund 283 € im Monat – rechnerisch 0,89 €/m². Das liegt über dem Deckel: Zulässig sind daher nur 0,50 €/m², also 160 € im Monat für alle Wohnungen zusammen. Bei einer 80-m²-Wohnung sind das 40 € mehr im Monat.
4. Warum der Deckel fast immer greift
Die 0,50 €/m² wirken auf den ersten Blick knapp – und genau das ist gewollt. Bei üblichen Wohnungsgrößen liegt der rechnerische Wert aus 10 % der Kosten fast immer über dem Deckel. In der Praxis heißt das: Sie können die neue Heizung nur zu einem Teil auf die Miete umlegen und tragen den Rest selbst. Dafür wirkt die Erhöhung dauerhaft, die effizientere Anlage senkt die Nebenkosten Ihrer Mieter, und die Immobilie gewinnt an Wert und Marktfähigkeit – Stichwort Energieausweis.
Die Heizungs-Umlage refinanziert die neue Anlage nur teilweise – ihr eigentlicher Wert steckt in dauerhaft niedrigeren Nebenkosten und einer zukunftsfähigen Immobilie.
5. Form und Fristen – hier entscheidet sich alles
Die beste Rechnung nützt nichts, wenn die Form nicht stimmt. Zwei Schritte sind Pflicht:
Ankündigung (§ 555c BGB): Die Modernisierung müssen Sie dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen – mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung.
Mieterhöhungserklärung (§ 559b BGB): Nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Erhöhung in Textform und legen die Berechnung nachvollziehbar dar. Die erhöhte Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Wurde die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt oder fällt die Erhöhung mehr als 10 % höher aus als angekündigt, verschiebt sich dieser Beginn um weitere sechs Monate.
Fehlt die Ankündigung oder ist die Berechnung nicht nachvollziehbar, kann das ganze Erhöhungsverlangen unwirksam sein. Bei mehreren Wohnungen läuft zudem jede Frist einzeln – hier zahlt sich Sorgfalt aus.
6. Modernisierung und Vergleichsmiete zusammen denken
Beide Wege lassen sich kombinieren: Die Modernisierungsumlage nach § 559/§ 559e kommt zusätzlich zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558) obendrauf und wird nicht auf deren 20-%-Kappungsgrenze angerechnet. Gerade wenn Ihre Mieten – wie in vielen Bestandsobjekten – deutlich unter dem Mietspiegel liegen, ist die richtige Reihenfolge und Fristplanung bares Geld wert.
Unsere Einschätzung für Sie
Die Modernisierungsumlage ist ein wirksames Instrument – aber eines mit Tücken: Erhaltungsanteil, Förderung, Deckel und strenge Formvorschriften entscheiden darüber, was am Ende zulässig ist. Was am Markt zählt, sagen wir Ihnen: Als Ihr Makler in Hamm schätzen wir ein, was eine modernisierte Immobilie tatsächlich wert ist, übernehmen die Vermietung – und zeigen Ihnen, wann sich statt der Umlage ein Verkauf mehr lohnt.
Mehr zum Thema: Alles rund um Ihre Miete und Nebenkosten optimieren.
Quellen: §§ 555b, 555c, 558, 559, 559b, 559e BGB. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wie viel Modernisierungskosten darf ich auf die Miete umlegen?
Nach § 559 BGB dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden. Gedeckelt ist das auf 3 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 € je m². Reine Instandhaltung und Reparaturen sind nicht umlagefähig.
Was gilt beim Heizungstausch (§ 559e BGB)?
Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt seit der Reform ein eigener Paragraf: § 559e BGB erlaubt 10 % der Kosten pro Jahr – allerdings gedeckelt auf höchstens 0,50 € je m² innerhalb von sechs Jahren. Von den Kosten sind zuvor in Anspruch genommene Fördermittel sowie eine Pauschale von 15 % für ersparte Instandhaltung abzuziehen.
Muss ich Fördermittel von den Kosten abziehen?
Ja. Sowohl bei der klassischen Modernisierung (§ 559) als auch bei der Heizungs-Umlage (§ 559e) müssen in Anspruch genommene Drittmittel – etwa BEG-Förderung – von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden, bevor der Prozentsatz berechnet wird. Beim Heizungstausch kommen zusätzlich pauschal 15 % Erhaltungsanteil in Abzug.
Kommt die Modernisierungsumlage zur normalen Mieterhöhung dazu?
Ja. Die Modernisierungsumlage nach § 559/§ 559e ist unabhängig von der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558. Sie kann zusätzlich verlangt werden und wird nicht auf die 20-%-Kappungsgrenze angerechnet.
Wie kündige ich eine Modernisierung an?
Der Vermieter muss die Modernisierung dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB) – mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Nach Abschluss folgt die Mieterhöhungserklärung in Textform (§ 559b), die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach ihrem Zugang.
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