Der Notartermin beim Hausverkauf
Was vorher zu klären ist, was Sie mitbringen müssen und wie es nach der Unterschrift weitergeht
5 Min. Lesezeit
Aktualisiert August 2026 Der Termin, an dem der Verkauf verbindlich wird
Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das schreibt § 311b BGB vor, und es ist keine Formalie: Bis zur Unterschrift beim Notar kann jede Seite aussteigen, danach nur noch, wenn ein Rücktritts- oder Anfechtungsgrund vorliegt. Der Termin selbst dauert meist 45 bis 90 Minuten, der Notar liest den gesamten Vertrag vor und erklärt jede Klausel. Wer sich vorher vorbereitet, nutzt diese Zeit für Rückfragen statt für Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Den Vertragsentwurf zwei Wochen vorher lesen. Zwingend ist das nur bei Beteiligung eines Unternehmens, sinnvoll immer.
- Mitbringen: Ausweis im Original und Steuer-ID, von jeder Person, die unterschreibt.
- Gezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, nicht am Tag der Unterschrift.
- Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch, oft Monate nach dem Einzug.
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1. Zwei bis drei Wochen vorher
Erledigt2. Den Entwurf inhaltlich prüfen
Geprüft3. Zum Termin mitbringen
Dabei4. Nach der Beurkundung
ErledigtIhre Häkchen bleiben in Ihrem Browser gespeichert. Zum Mitnehmen laden Sie die Checkliste Notartermin als PDF herunter.
Die 14-Tage-Frist: wann sie gilt und wann nicht
Über kaum eine Regel gibt es beim Hausverkauf mehr Missverständnisse. § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes sieht als Regelfall vor, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung steht. Der Notar soll darauf hinwirken; eine kürzere Frist ist möglich, wenn er die Gründe in der Niederschrift vermerkt. Die Vorschrift greift aber nur, wenn auf der einen Seite ein Unternehmer steht und auf der anderen ein Verbraucher, typisch beim Kauf vom Bauträger oder von einer Wohnungsgesellschaft.
Beim klassischen Verkauf zwischen zwei Privatpersonen gilt diese Frist nicht. Rein rechtlich könnte am Montag der Entwurf kommen und am Mittwoch beurkundet werden. Nur: Sinnvoll ist das selten. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie umfasst leicht zwanzig Seiten, und die Fragen kommen erst beim zweiten Lesen. Wir empfehlen deshalb, die zwei Wochen freiwillig einzuplanen, auch wenn niemand sie erzwingt.
Schicken Sie Ihre Rückfragen zum Entwurf schriftlich ans Notariat, statt sie im Termin zu stellen. Änderungen lassen sich vorab einarbeiten. Im Termin verzögern sie die Beurkundung und kosten im schlimmsten Fall einen zweiten Termin.
Was der Notar macht und was nicht
Der Notar ist keine Partei, sondern neutraler Amtsträger für beide Seiten. Er entwirft den Vertrag, belehrt über die rechtlichen Folgen, beurkundet und wickelt danach ab: Er veranlasst die Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsunterlagen der Banken ein, fragt den Vorkaufsrechtsverzicht bei der Gemeinde an, meldet den Verkauf ans Finanzamt und beantragt am Ende die Umschreibung im Grundbuch. Seine Beratung ist mit den Notargebühren bereits bezahlt, Rückfragen kosten also nichts extra.
Nicht seine Aufgabe ist die Bewertung des Geschäfts. Er prüft weder, ob der Kaufpreis angemessen ist, noch den baulichen Zustand, noch ob die Finanzierung trägt. Er prüft auch keine öffentlich-rechtlichen Pflichten am Gebäude, etwa eine anstehende Solarpflicht bei der Dachsanierung oder Auflagen aus dem Heizungsgesetz. Wer wissen will, was die Immobilie wert ist und welche Pflichten am Objekt hängen, klärt das vorher.
Nach der Beurkundung: der Weg bis zum Schlüssel
Mit der Unterschrift ist der Verkauf verbindlich, aber noch lange nicht abgeschlossen. Zuerst lässt der Notar die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen, die den Käufer davor schützt, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder neu belastet wird. Parallel besorgt er die Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden und die Erklärung der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, geht die Fälligkeitsmitteilung raus. Erst jetzt zahlt der Käufer, üblich sind zehn bis vierzehn Tage Frist. Nach Eingang des Geldes folgt die Übergabe: Ab diesem Tag wechseln Nutzen und Lasten, also Betriebskosten, Versicherung und Verkehrssicherungspflicht. Halten Sie den Zustand mit unserem Übergabeprotokoll für den Hausverkauf fest, besonders die Zählerstände.
Zuletzt kommt der Grunderwerbsteuerbescheid für den Käufer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Erst wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Von der Beurkundung bis dahin vergehen je nach Grundbuchamt drei bis sechs Monate. Der Käufer wohnt in dieser Zeit längst im Haus, das ist normal und kein Grund zur Sorge.
Was Sie vor dem Termin schon erledigt haben sollten
Das Notariat braucht die Objektunterlagen, bevor es den Entwurf schreiben kann: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Welche Papiere insgesamt zusammenkommen, zeigt unsere Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Wo der Notartermin im Gesamtablauf steht, sehen Sie im Fahrplan Immobilienverkauf.
Kaufvertrag steht an? Wir koordinieren den Ablauf.
Wir begleiten Verkäufer und Käufer in Hamm und Umgebung durch den gesamten Notarprozess: Entwurf rechtzeitig anfordern, Unterlagen beschaffen, Termin koordinieren, Übergabe moderieren. Das erste Gespräch ist unverbindlich und kostenlos.
Wir beraten zum Ablauf und zur Vorbereitung. Rechtsfragen zum Vertragsinhalt beantwortet der beurkundende Notar, seine Beratung ist mit den Notargebühren bereits abgegolten.
Häufige Fragen
Muss der Kaufvertrag 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen?
Als Regelfall gilt das nur dann, wenn auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher steht, etwa beim Kauf vom Bauträger. Dann schreibt § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes vor, dass der Verbraucher den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Verkaufen Privatleute an Privatleute, gilt diese Frist nicht. In der Praxis hält sich fast jedes Notariat trotzdem daran, weil beide Seiten Zeit zum Lesen brauchen.
Was muss ich zum Notartermin mitbringen?
Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass im Original, und zwar jede Person, die im Vertrag steht. Dazu die Steuer-Identifikationsnummer, weil der Notar den Verkauf an das Finanzamt meldet. Wer vertreten wird, braucht eine Vollmacht im Original. Bei einem Erbfall kommt der Erbschein dazu; ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt ebenfalls, ein handschriftliches nicht.
Wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?
Nicht am Tag der Beurkundung. Der Notar schickt die Fälligkeitsmitteilung erst, wenn die Voraussetzungen aus dem Vertrag erfüllt sind: Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen, die Löschungsunterlagen der finanzierenden Banken liegen vor und die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Bis dahin vergehen meist vier bis acht Wochen.
Wann gehört mir die Immobilie wirklich?
Erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Die erfolgt am Ende, nachdem das Finanzamt die Grunderwerbsteuer erhalten und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Die Übergabe der Schlüssel liegt fast immer vorher: Ab dem vereinbarten Übergabetag trägt der Käufer Nutzen und Lasten, also Betriebskosten, Versicherung und Verkehrssicherungspflicht.
Kann ich den Kaufvertrag nach der Beurkundung noch rückgängig machen?
Ein Widerrufsrecht gibt es nicht. Mit der Unterschrift beim Notar ist der Vertrag bindend, genau das ist der Zweck der Beurkundung nach § 311b BGB. Lösen kann sich nur, wer einen Rücktrittsgrund hat, entweder einen im Vertrag vereinbarten oder einen gesetzlichen, etwa wenn der Käufer trotz Fristsetzung nicht zahlt (§ 323 BGB). Wer arglistig getäuscht wurde, kann anfechten (§ 123 BGB), daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts (§ 444 BGB). Ob ein solcher Grund vorliegt, klärt ein Fachanwalt. Deshalb gehört die Prüfung vor den Termin und nicht danach.
Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (Beurkundungspflicht), § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz (Regelfrist von zwei Wochen bei Verbraucherverträgen), § 22 Grunderwerbsteuergesetz (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Stand: August 2026. Dieser Beitrag und die Checkliste bieten eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fragen zum Vertragsinhalt beantwortet der beurkundende Notar.
Warum unsere Kunden entspannt zum Notar gehen
Vorbereitet. Geprüft. Begleitet.
Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer Absicht ein Vertrag wird. Wir sorgen dafür, dass bis dahin nichts offen ist.
Entwurf rechtzeitig auf dem Tisch
Wir sorgen dafür, dass der Entwurf früh vorliegt, und sammeln Ihre Rückfragen für das Notariat.
Unterlagen vollständig
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Teilungserklärung liegen dem Notariat rechtzeitig vor.
Bis zur Übergabe dabei
Nach der Beurkundung behalten wir Fälligkeit, Zahlung und Übergabetermin im Blick, damit die Reihenfolge stimmt.
