Solarpflicht in NRW

Nordrhein-Westfalen ist weiter als der Bund

Wenn über die Solarpflicht gesprochen wird, ist meist die neue bundesweite Regelung gemeint, die 2027 startet. Für Eigentümer in Hamm ist das aber nicht die entscheidende Vorschrift. NRW hat eine eigene Solarpflicht, sie gilt bereits, und sie trifft seit Anfang 2026 auch den Gebäudebestand. Wer sein Dach komplett neu decken lässt, muss eine Solaranlage einplanen.

1. Seit wann gilt was?

Die Pflicht wurde in Stufen eingeführt. Maßgeblich sind § 42a und § 48 Absatz 1a der Bauordnung NRW zusammen mit der Solaranlagen-Verordnung des Landes:

• Seit 1. Januar 2024: Neubau von Nichtwohngebäuden.
• Seit 1. Januar 2025: Neubau von Wohngebäuden, maßgeblich ist der Bauantrag.
• Seit 1. Juli 2024: Dachhaut-Erneuerung an Gebäuden im Eigentum der Kommunen, also eineinhalb Jahre früher als bei allen anderen.
• Seit 1. Januar 2026: vollständige Erneuerung der Dachhaut bei bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden, maßgeblich ist der Beginn der Arbeiten.

Die dritte Stufe ist die, die die meisten Eigentümer betrifft, und sie ist auch die am wenigsten bekannte. Denn ein Dach lässt man nicht alle paar Jahre machen, sondern einmal in einer Generation. Genau dann greift die Pflicht.

2. Was eine Dachsanierung auslöst und was nicht

Hier liegt der praktisch wichtigste Punkt, und er entscheidet über mehrere tausend Euro. Die Verordnung stellt darauf ab, ob die Abdichtung oder die Eindeckung eines Daches vollständig erneuert wird. Entscheidend ist dabei nicht allein die Fläche: Ausgenommen sind ausdrücklich auch Baumaßnahmen, die ausschließlich kurzfristig eingetretene Schäden beheben. Ein Sturmschaden fällt also selbst dann heraus, wenn das halbe Dach neu gedeckt werden muss.

Wer ohnehin ein neues Dach braucht, sollte die Anlage deshalb von Anfang an mitdenken. Gerüst, Dachdecker und Elektriker sind dann ohnehin vor Ort, und die Mehrkosten fallen deutlich geringer aus als bei einer späteren Einzelmaßnahme.

3. Wie groß muss die Anlage sein?

Sie haben ein Wahlrecht zwischen einer Flächenlösung und festen Pauschalen. Das ist bewusst so gestaltet, damit kleinere Gebäude nicht überfordert werden.

• Flächenlösung: mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche belegen.
• Pauschale bei Ein- und Zweifamilienhäusern: 3 kWp.
• Pauschale bei drei bis fünf Wohneinheiten: 4 kWp.
• Pauschale bei sechs bis zehn Wohneinheiten und bei allen Nichtwohngebäuden: 8 kWp.
• Wohngebäude mit mehr als zehn Wohneinheiten: 30 Prozent der Nettodachfläche.

Beim Neubau sind 30 Prozent der Bruttodachfläche vorgesehen, also der gesamten überdeckenden Fläche, nicht nur der gut nutzbaren. Zur Einordnung: 3 kWp entsprechen je nach Modul etwa 15 bis 20 Quadratmetern Dachfläche, also einem überschaubaren Teil eines normalen Satteldachs. Neben Photovoltaik zählt auch Solarthermie, allerdings nur, wenn sie das wirtschaftlich nutzbare Flächenpotential des Daches ausschöpft. Eine kleine Anlage für die Warmwasserbereitung reicht dafür nicht.

4. Die Ausnahmen

Erst gar nicht erfasst sind Gebäude mit einer Nutzfläche bis 50 Quadratmeter sowie Behelfsbauten und untergeordnete Gebäude. Wer nur das Garagen- oder Gartenhausdach neu decken lässt, ist also außen vor.

Und auch sonst eignet sich nicht jedes Dach, das ist berücksichtigt. Die Pflicht entfällt in diesen Fällen von selbst:

• Technisch nicht möglich: etwa bei reiner Nordausrichtung, ungeeigneter Dachdeckung oder zu geringer Statik.
• Andere öffentlich-rechtliche Pflichten stehen entgegen: der praktisch wichtigste Fall ist der Denkmalschutz.
• Wirtschaftlich nicht vertretbar: Die Verordnung nennt dafür mehrere gleichrangige Wege. Der bekannteste ist eine Amortisationsdauer von mehr als 25 Jahren; daneben gilt sie unter anderem als unvertretbar, wenn die Anlage die Kosten der Dachsanierung um mehr als 70 Prozent erhöhen würde.

Zusätzlich können Sie bei der Bauaufsicht eine Befreiung beantragen, wenn der Aufwand unangemessen wäre oder eine unbillige Härte vorliegt. Über die Befreiung entscheidet die Behörde, die übrigen Ausnahmen greifen dagegen von selbst, ohne Antrag.

Wichtig für die Dokumentation: Die Erfüllung ist auf Verlangen der Bauaufsicht nachzuweisen, und zwar auf einem Formular des Bauministeriums samt Bestätigung des Fachbetriebs. Diesen Nachweis sollten Sie zehn Jahre aufbewahren. Er gehört zu den Unterlagen, die Sie beim Verkauf weiterreichen.

5. Was das beim Hausverkauf bedeutet

Für den Verkauf ist die Regel aus einem einfachen Grund relevant: Sie hängt am Gebäude, nicht an der Person. Wurde mit der vollständigen Erneuerung der Dachhaut nach dem 1. Januar 2026 begonnen, besteht die Pflicht für dieses Haus, unabhängig davon, wer es später besitzt. Maßgeblich ist der Beginn der Arbeiten, nicht die Abnahme. Die Handwerkerrechnung mit Leistungszeitraum ist deshalb der wichtigste Beleg.

Als Verkäufer sollten Sie deshalb vor der Vermarktung klären, ob eine Dachsanierung in diesem Zeitraum stattgefunden hat und wie die Pflicht erfüllt oder warum sie ausgenommen ist. Halten Sie es schriftlich fest und legen Sie es zu den Unterlagen. Welche das sonst noch sind, zeigt unsere Checkliste für den Hausverkauf.

Als Käufer fragen Sie gezielt nach dem Jahr der letzten Dacharbeiten und danach, was genau gemacht wurde. Eine ab 2026 begonnene Neueindeckung ohne Solaranlage ist ein Punkt, den Sie vor dem Notartermin geklärt haben wollen, so wie die übrigen Kaufnebenkosten auch.

Die Pflicht klebt am Dach, nicht am Eigentümer. Deshalb gehört sie vor die Besichtigung und nicht in die Nachverhandlung.

Verlassen Sie sich dabei nicht darauf, dass die Sache beim Notartermin ohnehin auffällt. Der Notar prüft das Grundbuch und beurkundet den Vertrag, öffentlich-rechtliche Pflichten wie diese gehören nicht zu seiner Prüfung. Wer sie nicht selbst anspricht, verkauft mit einem offenen Punkt, der später beim Käufer landet.

6. Landesrecht und Bundesrecht nebeneinander

Seit dem 29. Juli 2026 gibt es zusätzlich eine bundesweite Solarpflicht in § 106 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Sie startet 2027 bei neuen Nichtwohngebäuden ab 250 Quadratmetern, erfasst ab 2028 Dachsanierungen großer gewerblicher und öffentlicher Gebäude und erreicht Wohngebäude erst 2030 im Neubau.

Für Eigentümer in NRW ändert das zunächst wenig, weil das Landesrecht früher greift und weiter reicht. Praktisch heißt das: Halten Sie sich an die NRW-Regelung, dann sind Sie auch bundesrechtlich auf der sicheren Seite. Was das GModG sonst noch geändert hat, vor allem beim Heizungstausch, steht in unserem Beitrag zum Heizungsgesetz 2026.

Lohnt sich die Anlage über die Pflicht hinaus?

In den meisten Fällen ja, und zwar unabhängig von jeder Vorschrift. Wer ohnehin ein Gerüst stehen hat, zahlt für die Anlage deutlich weniger als bei einer separaten Maßnahme. Beim Verkauf ist eine vorhandene Anlage ein sichtbares Plus, gerade weil Käufer inzwischen genau auf die Betriebskosten schauen.

Wie die Vermittlung bei uns abläuft, von der Dachprüfung bis zur Freigabe durch den Netzbetreiber, steht auf unserer Seite zur Photovoltaik. Und wenn Sie wissen möchten, wie sich Dachzustand und Anlage konkret auf Ihren Verkaufspreis auswirken: Wir geben Ihnen eine kostenlose Marktpreiseinschätzung, neutral und ohne Verkaufsdruck.

Quellen: Solaranlagen-Verordnung NRW und §§ 42a, 48 Bauordnung NRW im Volltext (recht.nrw.de); Verbraucherzentrale NRW; Gebäudemodernisierungsgesetz § 106. Stand: August 2026.