Kaufnebenkosten in NRW
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, was beim Immobilienkauf wirklich dazukommt
6 Min. Lesezeit
Aktualisiert Oktober 2026 Kaufnebenkosten berechnen
Kaufpreis plus Nebenkosten
Weitere Angaben Finanzierung, Inventar, Makler
So rechnen wir
Grunderwerbsteuer: Satz des gewählten Bundeslands, Stand 10/2026, auf den Kaufpreis ohne mitgekauftes Inventar, auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Bis 2.500 € fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Käufe vom Ehegatten oder von Verwandten in gerader Linie sind befreit (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG), das berücksichtigt der Rechner nicht.
Notar: Gebühren nach § 34 GNotKG, Tabelle B: Kaufvertrag 2,0, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5, XML-Daten 0,1 (höchstens 125 €), mit Grundschuld zusätzlich 1,0 und XML-Daten 0,2 (höchstens 125 €). Der Vollzug ist vorsichtig angesetzt: Bei einem lastenfreien Objekt ist er oft günstiger (Nr. 22112 KV GNotKG). Auslagen geschätzt mit 60 €, alles zuzüglich 19 % Umsatzsteuer.
Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung 1,0, Auflassungsvormerkung 0,5, deren Löschung 25 €, mit Grundschuld zusätzlich 1,0 (ohne Umsatzsteuer).
Maklerprovision: Ihr Anteil laut Maklervertrag, inklusive Mehrwertsteuer, gerechnet vom Kaufpreis. Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). Zahlt der Verkäufer die Provision allein, fällt für Sie keine an.
Nicht enthalten: Treuhandgebühr des Notars, wenn eine Bank des Verkäufers Auflagen macht (0,5 je Auftrag, Nr. 22201 KV GNotKG), Erbbaurecht, Teilflächen, Vollmachten oder Genehmigungen. Diese kosten mehr.
Alle Beträge auf volle Euro gerundet. Unverbindliche Schätzung zur allgemeinen Orientierung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die verbindlichen Beträge stehen in den Bescheiden und Rechnungen.
Kaufnebenkosten, was zum Kaufpreis noch dazukommt
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit: Beim Immobilienkauf in Hamm und ganz NRW kommen je nach Maklerprovision rund 8 bis 12 % Nebenkosten obendrauf, für Steuer, Notar und Makler. Wer das nicht von Anfang an einplant, dem fehlt am Ende beim Eigenkapital. Mit dem Rechner oben sehen Sie Ihre eigenen Zahlen, Notar und Grundbuch nach der amtlichen Gebührentabelle. Darunter erklären wir die einzelnen Posten und sagen, wo es Sparpotenzial gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- NRW hat mit 6,5 % den höchsten Grunderwerbsteuersatz, gleichauf mit drei weiteren Ländern.
- Plus Notar & Grundbuch (rund 1 bis 1,5 %) und gegebenenfalls Ihr vereinbarter Anteil an der Maklerprovision.
- Die Bank finanziert die Nebenkosten meist nicht, sie kommen aus dem Eigenkapital.
1. Woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen
Drei Posten machen den Großteil aus, die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte. Als Anteil am Kaufpreis sieht das so aus:
2. Grunderwerbsteuer: 6,5 % in NRW
Die Grunderwerbsteuer ist der dickste Brocken. Nordrhein-Westfalen liegt mit 6,5 % bundesweit an der Spitze, gleichauf mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Sie entsteht mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag; das Finanzamt schickt Ihnen einen Bescheid, zu zahlen ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung; ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer ein. Die Steuer ist also keine Formsache, sondern Voraussetzung für den Eigentumsübergang.
3. Notar- und Grundbuchkosten: rund 1 bis 1,5 %
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne Notar nicht möglich, er ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Zahlungsabwicklung und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Zusammen mit den Grundbuchgebühren liegen diese Kosten bei rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises, mit Finanzierung eher am oberen Rand, bei kleinen Kaufpreisen etwas darüber. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei jedem Notar gleich. Lässt die Bank eine Grundschuld eintragen, kommen dafür noch einmal eine Notar- und eine Grundbuchgebühr hinzu.
4. Maklerprovision: Höhe frei vereinbart
Ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher die Halbteilung: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). Zahlt der Verkäufer die Provision allein, fällt für Sie keine an. Die Höhe vereinbaren Sie mit dem Makler, sie steht im Maklervertrag. Im Beispiel unten rechnen wir mit 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer. Im Rechner können Sie deshalb jeden Satz eintragen. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien gilt die Halbteilung nicht, dort ist die Verteilung frei verhandelbar.
5. Beispielrechnung für 350.000 €
So summiert sich das Ganze beim Kauf eines Einfamilienhauses in Hamm:
Kaufnebenkosten bei 350.000 € Kaufpreis (NRW)
Da Banken die Nebenkosten meist nicht mitfinanzieren, sollten Sie diese plus möglichst etwas Eigenkapital für den Kaufpreis selbst mitbringen. Wer die Nebenkosten nicht eingeplant hat, dem platzt im schlimmsten Fall die Finanzierung kurz vor dem Notartermin.
6. Wo Sie sparen können
Grunderwerbsteuer und Notargebühren sind gesetzlich festgelegt, hier gibt es keinen Spielraum. Realistisch sparen lässt sich vor allem beim mitgekauften Inventar: Wird werthaltiges bewegliches Zubehör, etwa eine hochwertige Einbauküche, im Kaufvertrag angemessen separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Wichtig: Der Wert muss realistisch sein, sonst erkennt ihn das Finanzamt nicht an.
Wer die Nebenkosten von Anfang an mitrechnet, verhandelt entspannter und erlebt am Notartermin keine böse Überraschung.
Unsere Einschätzung für Sie
Die Kaufnebenkosten sind kein Kleingeld, aber gut kalkulierbar. Wer sie von Anfang an einplant, geht mit einer realistischen Finanzierung in die Suche und vermeidet böse Überraschungen. Als Ihr Makler in Hamm rechnen wir Ihnen die Zahlen vorab transparent vor und begleiten Sie bis zum Notartermin.
Sie suchen eine Immobilie oder haben Fragen zur Finanzierung? Sprechen Sie uns an, oder lesen Sie, was beim Energieausweis zu beachten ist.
Quellen: Grunderwerbsteuersatz NRW (6,5 %); §§ 3, 11 Abs. 2 und 15 GrEStG; §§ 656c, 656d BGB (Teilung der Maklerkosten); §§ 34, 125 GNotKG mit Tabelle B und Kostenverzeichnis. Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in NRW?
Ohne Makler sind es in Nordrhein-Westfalen rund 7,5 bis 8 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (6,5 %) plus Notar- und Grundbuchkosten (rund 1 bis 1,5 %). Ist ein Makler beteiligt, kommt Ihr Anteil an der Provision hinzu. Die Höhe vereinbaren Sie mit dem Makler, bei 3,57 % zum Beispiel liegen Sie bei rund 11 bis 12 %.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
NRW hat mit 6,5 % den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland, gleichauf mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Nach der notariellen Beurkundung schickt das Finanzamt den Steuerbescheid, zu zahlen ist einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die wird der Eigentümerwechsel nicht ins Grundbuch eingetragen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher die Halbteilung (§ 656c BGB): Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Zahlt der Verkäufer die Provision allein, fällt für Sie keine an. Die Höhe vereinbaren Sie mit dem Makler, sie steht im Maklervertrag.
Werden die Kaufnebenkosten von der Bank mitfinanziert?
In der Regel nicht. Banken finanzieren meist nur den eigentlichen Kaufpreis. Die Nebenkosten müssen Sie aus Ihrem Eigenkapital aufbringen, das sind bei einer 350.000-€-Immobilie schnell rund 40.000 €. Sprechen Sie das früh mit Ihrem Finanzierungspartner durch: In manchen Fällen, je nach Bonität und Objekt, ist sogar eine 100-%-Finanzierung möglich.
Kann ich bei den Kaufnebenkosten sparen?
Grunderwerbsteuer und Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar (§ 125 GNotKG). Spielraum gibt es vor allem beim mitgekauften Inventar: Wird werthaltiges bewegliches Zubehör (z. B. Einbauküche) im Vertrag angemessen separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Warum Käufer mit uns zusammenarbeiten
Transparent. Fair. Bis zum Notar begleitet.
Die Nebenkosten entscheiden mit, ob Ihre Finanzierung aufgeht. Wir rechnen sie Ihnen vorab nachvollziehbar vor, damit Sie zum Notartermin vorbereitet sind.
Volle Kostentransparenz
Wir rechnen Ihnen die kompletten Nebenkosten vor dem Kauf realistisch vor, Sie sehen vorab, mit wie viel Eigenkapital Sie rechnen sollten.
Provision klar geregelt
Ihren Anteil sehen Sie vor Vertragsschluss im Maklervertrag. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen Sie als Verbraucher höchstens so viel wie der Verkäufer, das gilt bei jedem Makler (§ 656d BGB).
Begleitung bis zum Notar
Wir koordinieren Termine, Unterlagen und den Notartermin, damit Ihr Kauf geordnet abläuft.
