Mietspiegel Hamm 2025

Der Mietspiegel Hamm 2025: Ihre Orientierung auf dem Mietmarkt

Der Mietspiegel der Stadt Hamm ist eine verlässliche Grundlage für Mieter und Vermieter, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB bietet er Transparenz und Rechtssicherheit, insbesondere bei Mietverhandlungen oder Mieterhöhungen. Der aktuelle Mietspiegel gilt seit dem 01.07.2025 für zwei Jahre, er ist also auch 2026 der maßgebliche Mietspiegel (turnusgemäß bis Mitte 2027) und basiert auf einer Fortschreibung des Mietspiegels 2023 mit einer Anpassung von 5,45 % entsprechend dem Verbraucherpreisindex. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Zahlen und Trends, damit Sie Ihre Immobilie in Hamm optimal positionieren können.

So rechnet der Mietspiegel Hamm

Anders als oft angenommen nennt der Mietspiegel keine Durchschnittsmiete je Wohnlage. Er rechnet in drei Schritten: Zuerst gibt eine Tabelle die Basismiete nach Wohnfläche vor. Darauf kommen prozentuale Zu- und Abschläge, erst für das Baualter, dann für die Ausstattung und die Wohnlage. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete für genau Ihre Wohnung.

Quelle: Stadt Hamm, Qualifizierter Mietspiegel 2025, Tabelle 1 (Nettokaltmiete je m², Wohnflächen von 20 bis 170 m²). Gültig vom 01.07.2025 bis 30.06.2027.

Auffällig ist die Richtung: Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter deutlich mehr. Von 10,99 € bei 20 m² fällt die Basismiete bis auf 6,23 € bei 170 m². Den niedrigsten Bereich erreichen mittelgroße Wohnungen um 60 bis 70 m².

Zu- und Abschläge nach Baualter

Das Baujahr verschiebt die Basismiete am stärksten. Der Mietspiegel arbeitet mit sechs Klassen:

• bis 1949: minus 11 %
• 1950 bis 1960: minus 5 %
• 1961 bis 1977: minus 7 %
• 1978 bis 1995: minus 3 %
• 1996 bis 2011: plus 2 %
• ab 2012: plus 18 %

Zu- und Abschläge nach Ausstattung und Lage

Dazu kommen einzelne Merkmale, unter anderem Fußbodenheizung in mehreren Zimmern (plus 11 %), Aufzug im Haus (plus 9 %), ein in den letzten 15 Jahren modernisiertes Bad (plus 6 %) und eine komplette Einbauküche (plus 6 %).

Die Wohnlage wirkt schwächer, als viele erwarten: Nur eine gute Lage bringt einen Zuschlag von 4 %, einfache und mittlere Lage sind gleichgestellt. Wer große Preisunterschiede zwischen Hammer Stadtteilen vermutet, findet sie im Mietspiegel nicht wieder. Die Unterschiede entstehen über Baujahr und Ausstattung.

Warum die Neuvermietung darüber liegt

Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, also das Mietniveau bestehender Verträge der vergangenen Jahre. In Hamm sind viele Mieten seit Langem nicht angepasst worden, und genau diese Verträge ziehen den Mietspiegel nach unten.

Bei einer Neuvermietung gilt er nicht als Obergrenze, denn Hamm hat keine Mietpreisbremse. Nach unserer Marktbeobachtung werden hier derzeit erzielt:

Angebotsmieten bei Neuvermietung nach eigener Marktbeobachtung, Stand September 2026. Diese Werte stehen nicht im Mietspiegel und sind keine ortsübliche Vergleichsmiete.

Für Vermieter ist der Abstand zwischen beiden Werten die eigentliche Nachricht: Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, bei einem Mieterwechsel gilt der Marktpreis. Welche Wege es im Bestand gibt, steht in unserem Beitrag rund um die Miete.

Wer den Mietspiegel kennt, verhandelt auf Augenhöhe, fair für Mieter und Vermieter.

Stadtteile und regionale Unterschiede

Der Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet und weist bewusst keine eigenen Werte je Stadtteil aus. Die Wohnlage geht nur mit einem Zuschlag von 4 % für gute Lagen ein. Wer in Hamm große Mietunterschiede zwischen den Stadtteilen erwartet, findet sie im Mietspiegel nicht. Deutlich stärker wirken Baujahr und Ausstattung. Beim Kaufpreis ist das anders, dort trennen sich die Stadtteile klar: Ein Überblick steht unter Wohnen in Hamm.

Warum der Mietspiegel für Sie wichtig ist

Für Vermieter: Der Mietspiegel gibt Ihnen eine rechtlich abgesicherte Grundlage, um Mietpreise anzupassen oder Neuvermietungen fair zu kalkulieren. Für Mieter: Er schützt vor überhöhten Forderungen und gibt Orientierung bei Mietverhandlungen. Unsere Expertise als Immobilienmakler hilft Ihnen, den Mietspiegel optimal anzuwenden und Ihre Immobilie marktgerecht zu vermieten. Wie die komplette Vermietung praktisch abläuft, vom Mietpreis über die Mieterauswahl bis zur Übergabe, zeigt unser Ratgeber Wohnung vermieten in Hamm: Schritt für Schritt.

Quellen: Stadt Hamm: Qualifizierter Mietspiegel 2025, verfügbar auf der Mietspiegel-Seite der Stadt Hamm; Stadt Hamm: Mietpreisrechner der Stadt Hamm. Stand: September 2026

Unsere Dienstleistung für Sie

Als Ihr Immobilienmakler in Hamm unterstützen wir Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie, der Anpassung an den aktuellen Mietspiegel und der Vermarktung. Nutzen Sie unsere Marktkenntnis für eine marktgerechte Miete. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung oder nutzen Sie den Mietpreisrechner der Stadt Hamm für eine erste Orientierung. Den vollständigen Mietspiegel finden Sie auf der Mietspiegel-Seite der Stadt Hamm.

Mehr zum Thema: unser Ratgeber zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag und die Übersicht rund um die Miete.

Die genannten Mietwerte dienen der Orientierung und können je nach Lage, Zustand und Ausstattung abweichen, Angaben ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Mietberatung. Quelle u. a. Stadt Hamm; Stand: September 2026.