Anschlussfinanzierung 2026: Ihre Optionen beim Zinsschock

2026 ist das Jahr der Anschlussfinanzierung

Wer um 2016 gekauft und eine zehnjährige Zinsbindung gewählt hat, bekommt in diesen Monaten Post von seiner Bank: Die Zinsbindung läuft aus, die Anschlussfinanzierung steht an. Abgeschlossen wurden diese Verträge damals oft für 1 bis 2 % Zinsen – das Zinstief 2019 bis 2021 lag teils sogar darunter.

Heute hängt der Anschlusszins stark von Beleihung und Bindung ab: Bestkonditionen bei solider Beleihung starten um 3,6–3,7 %, der Marktdurchschnitt für zehn Jahre lag im August 2026 bei rund 4,0 % – und bei hoher Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert, 15 bis 20 Jahren Zinsbindung oder unverhandelten Prolongationsangeboten der Hausbank werden derzeit teilweise auch 4,5 bis 4,8 % aufgerufen. Zwischen diesen beiden Zahlen liegt das, was gern „Zinsschock" genannt wird.

Die gute Nachricht: Der Schock ist kein Schicksal, sondern eine Rechenaufgabe – und Sie haben mehr Hebel, als die meisten Eigentümer kennen. Dieser Ratgeber rechnet ehrlich vor, was auf Sie zukommt, erklärt das unterschätzte Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB und wägt die fünf Optionen ab – von der Verlängerung bei der Hausbank bis zum Verkauf.

Der Zinsschock in Zahlen – ein ehrliches Rechenbeispiel

Warum die neue Rate so deutlich höher ausfallen kann, zeigt ein durchgerechnetes Beispiel: 300.000 € Darlehen, abgeschlossen 2016 mit 1,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate: 875 €. Nach zehn Jahren – 120 gezahlten Raten – stehen noch rund 235.300 € Restschuld zu Buche. Trotz eines Jahrzehnts Zahlung ist also erst gut ein Fünftel getilgt; so funktioniert die Annuitätenmechanik bei niedriger Anfangstilgung. Für diese Restschuld gilt nun der neue Zins. Wir rechnen mit 4,0 % – dem Marktdurchschnitt für zehnjährige Darlehen im August 2026; gut verhandelt geht es darunter, unverhandelt oder bei hoher Beleihung auch deutlich darüber, dazu gleich. Bei 4,0 % Sollzins springt der Zinsanteil der Monatsrate am Übergang von zuletzt rund 294 € auf rund 784 € – mehr als das Doppelte des Zinsanteils der allerersten Rate von 2016 (375 €). Was das – bei 235.300 € Restschuld und 4,0 % Sollzins – für die Rate bedeutet, je nachdem, wie Sie tilgen:

* Der Preis des Nicht-Verhandelns: unverhandelte Prolongation bei hoher Beleihung. ** Modellrechnung mit durchgehend 4,0 % – 20 Jahre Zinsbindung kosten real etwas mehr, dafür sind Sie 2046 schuldenfrei. *** Tilgung fast null, rechnerische Restlaufzeit über 50 Jahre. Alle Werte nach Standard-Annuitätenrechnung mit monatlicher Zinsverrechnung; Ihre Bank rechnet im Detail möglicherweise geringfügig anders.

Zur ehrlichen Einordnung gehört auch die andere Seite: Der Kreditvermittler Interhyp hat im Juni 2026 die Finanzierungen mit Zinsbindungsende 2026 bis 2030 ausgewertet. Das durchschnittliche Erstdarlehen von 2016 lag bei rund 305.000 €, die erwartete Restschuld bei etwa 220.000 € – rund 30 % weniger. Die alte Monatsrate: im Schnitt 1.044 €. Die hypothetische neue Rate bei 4 % Zins: 1.002 € – also sogar etwas niedriger. Der Kniff dahinter: In dieser Rechnung wird die Tilgung auf 1,5 % abgesenkt, und als kritisch gilt weniger als 1 % der Fälle. Die Wahrheit über den Zinsschock lautet deshalb: Er ist vor allem eine Tilgungsfrage. Wer die Tilgung absenkt, hält die Rate stabil, bezahlt das aber mit einer deutlich langsameren Entschuldung. Wer zügig weiter tilgen will, muss die Mehrbelastung stemmen. Und wer gar nichts ändert, tilgt kaum noch.

§ 489 BGB: Das Sonderkündigungsrecht, das kaum jemand kennt

Der wichtigste und zugleich unbekannteste Hebel steht in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Sie können ein Darlehen mit gebundenem Sollzins „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang" kündigen – ganz oder teilweise, mit einer Frist von sechs Monaten. Das gilt unabhängig davon, ob Ihre Zinsbindung auf 10, 15 oder 20 Jahre vereinbart wurde. Und das Beste: Bei dieser Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an – die Bank erhält keinen Ausgleich für die entgangenen Zinsen, das bestätigt auch die Verbraucherzentrale. Das Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 BGB).

Zwei Details sind entscheidend. Erstens: Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens – bei einem Neubau mit Teilauszahlungen also unter Umständen deutlich später als ab Vertragsschluss. Zweitens: Nach der Kündigung muss der geschuldete Betrag binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt sein, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Die Anschlussfinanzierung – oder der Verkauf – muss zum Stichtag also stehen.

Wichtig zur Einordnung: Läuft eine zehnjährige Zinsbindung regulär aus, brauchen Sie die Sechs-Monats-Kündigung gar nicht – zum Zinsbindungsende lösen Sie ohnehin mit Monatsfrist entschädigungsfrei ab (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Seine volle Stärke spielt das Sonderkündigungsrecht bei 15- und 20-jährigen Bindungen aus – und nach jeder Prolongation, die Sie bereuen.

Ihre fünf Optionen – ehrlich abgewogen

Option 1: Prolongation – bei der Hausbank verlängern

Die Bank bietet Ihnen einen neuen Zinssatz für die bestehende Restschuld an, Sie unterschreiben, fertig.

• Dafür spricht: kein Notar, keine neue Objekt- und Bonitätsprüfung, minimaler Aufwand – wertvoll, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation verändert haben.
• Dagegen spricht: Die Hausbank steht nicht im Wettbewerb und bietet selten von sich aus die beste Kondition; das Angebot kommt oft erst wenige Monate vor Ablauf – ohne Vergleichswerte unterschreibt man unter Zeitdruck.
• Unser Rat: Prolongationsangebot als Verhandlungsbasis nutzen, mindestens ein Alternativangebot einholen und nachverhandeln.

Option 2: Umschuldung – zu einer günstigeren Bank wechseln

Sie lösen das Darlehen zum Zinsbindungsende ab und finanzieren die Restschuld bei einem anderen Institut.

• Dafür spricht: Der Wettbewerb arbeitet für Sie – zwischen solide und teuer liegen mehrere Zehntelpunkte. Die Grundschuld wird nicht gelöscht, sondern per Abtretung übertragen: Notar- und Grundbuchkosten grob 0,2 % der Grundschuldhöhe (Spanne 0,2–0,5 %), bei 200.000 € rund 400 bis 1.000 €.
• Dagegen spricht: Die neue Bank prüft Bonität und Objekt komplett neu – das braucht Unterlagen und einige Wochen Vorlauf.
• Faustregel: Schon 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte Zinsvorteil (400–600 € pro Jahr bei 200.000 €) gleichen die Wechselkosten meist binnen ein bis zwei Jahren aus.

Option 3: Forward-Darlehen – den Zins von heute für morgen sichern

Endet Ihre Zinsbindung erst in ein bis drei Jahren – einzelne Anbieter bieten bis zu fünf Jahre Vorlauf –, können Sie sich den aktuellen Zins schon jetzt reservieren.

• Dafür spricht: Planungssicherheit – Sie wissen heute, was Sie ab dem Stichtag zahlen. Der Forward-Aufschlag liegt grob bei 0,01–0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf, aktuell oft darunter; die ersten sechs bis zwölf Monate sind vielfach aufschlagsfrei (Beispiel: 24 Monate × 0,02 = 0,48 Punkte).
• Dagegen spricht: Ein Forward ist eine Festlegung – fallen die Zinsen, müssen Sie trotzdem zu den vereinbarten Konditionen abnehmen.
• Merksatz: Ein Forward ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Renditewette.

Option 4: Sondertilgung – Restschuld drücken, bevor der neue Zins greift

Jeder Euro, der zum Zinsbindungsende nicht mehr geschuldet wird, wird nie mit rund 4 % verzinst.

• Dafür spricht: Zum Ablauf der Zinsbindung – und nach einer Kündigung gemäß § 489 BGB – ist jede Teil- oder Vollrückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Und eine niedrigere Restschuld senkt den Beleihungsauslauf: Im August 2026 kosteten zehn Jahre bei Beleihung unter 70 % ca. 3,82 %, über 90 % dagegen mehr als 4,2 % – Sondertilgung wirkt doppelt.
• Dagegen spricht: Wer dafür die Liquiditätsreserve leert, spart am falschen Ende – der Puffer für Instandhaltung bleibt Pflicht.
• Gut zu wissen: Sondertilgungsrechte während der Zinsbindung sind Vertragssache (üblich 5–10 % pro Jahr); bei vermieteten Objekten vorher kurz mit der steuerlichen Beratung sprechen.

Option 5: Verkauf – die Restschuld ablösen und neu entscheiden

Manchmal ist die Anschlussfinanzierung der falsche Kampf: Das Haus ist nach dem Auszug der Kinder zu groß geworden, eine Sanierung steht an, oder die neue Rate würde das Budget dauerhaft strapazieren. Dann ist der Verkauf keine Niederlage, sondern eine Option wie die anderen vier auch.

• Dafür spricht: Nach einer Kündigung gemäß § 489 BGB lösen Sie die Restschuld aus dem Verkaufserlös ohne Vorfälligkeitsentschädigung ab – und die sechs Monate Frist sind ein realistisches Fenster für einen vorbereiteten Verkauf, von den Unterlagen bis zum Notartermin (Fahrplan Immobilienverkauf).
• Dagegen spricht: Ein Verkauf ist endgültig. Er gehört auf eine nüchterne Rechnung – Restschuld gegen Marktwert, neue Rate gegen Alternativen wie die Vermietung (wie das praktisch geht, zeigt Wohnung vermieten in Hamm) –, nicht auf den Schreck über das erste Prolongationsangebot.

Die Anschlussfinanzierung ist kein Schicksal, sondern eine Rechenaufgabe – wer zwölf Monate vorher anfängt, hat noch alle fünf Antworten zur Auswahl.

Zeitplan: Spätestens zwölf Monate vorher anfangen

Alle fünf Optionen haben eines gemeinsam: Sie brauchen Vorlauf. Wer erst reagiert, wenn das Prolongationsangebot im Briefkasten liegt, hat die Hälfte davon schon verloren. So sieht ein entspannter Fahrplan aus:

• 36 bis 24 Monate vorher: Nur relevant, wenn Sie Zinssicherheit suchen – jetzt beginnt das Fenster für ein Forward-Darlehen.
• 12 Monate vorher: Bestandsaufnahme. Aus der Jahresbescheinigung der Bank: Restschuld, Zinsbindungsende und – wichtig für § 489 BGB – das Datum der vollständigen Auszahlung. Parallel den realistischen Marktwert der Immobilie klären, denn der Beleihungsauslauf bestimmt Ihre Kondition mit.
• 6 Monate vorher: Angebote einholen und vergleichen; wer über § 489 BGB ablösen oder verkaufen will (lange Zinsbindung), spricht jetzt die Kündigung aus. Das Prolongationsangebot dient als Vergleichsmaßstab – nicht als Abschluss unter Zeitdruck.
• 3 Monate vorher: Entscheidung treffen. Eine Umschuldung braucht Vorlauf für Bonitätsprüfung und Grundschuldabtretung; auch die Prolongation lässt sich jetzt noch nachverhandeln.
• Zum Stichtag: Nahtlos in die neue Finanzierung übergehen – oder, bei Kündigung, binnen zwei Wochen zurückzahlen. Nichts unterschreiben, was Sie nicht verglichen haben.

Hamm: Wer nicht mehr will, verkauft aus einer Position der Stärke

Für Eigentümer in Hamm kommt ein Umstand dazu, der die Rechnung freundlicher macht: Die Immobilienpreise haben sich seit den Kaufjahren um 2016 spürbar nach oben entwickelt. Wer damals gekauft hat, hat also doppelt gewonnen – zehn Jahre getilgt und Wertzuwachs aufgebaut. Die Restschuld liegt dadurch in den meisten Fällen deutlich unter dem heutigen Marktwert. Das verändert die Ausgangslage grundlegend: Wer die neue Rate nicht stemmen will oder kann, verkauft nicht aus der Not, sondern aus einer Position der Stärke – mit Erlös über der Restschuld und Zeit für einen geordneten Prozess.

Ehrlich bleibt aber auch: Für die meisten Haushalte ist das Behalten mit angepasster Finanzierung tragbar – die Zahlen aus der Interhyp-Auswertung sprechen da eine klare Sprache. Der Verkauf ist die richtige Antwort, wenn ohnehin eine Veränderung ansteht: das zu groß gewordene Haus, die anstehende Sanierung, der Wunsch nach etwas Passenderem. Dann ist das Zinsbindungsende der natürliche Anlass, die Entscheidung jetzt zu treffen statt in zehn Jahren. Was der Markt in Hamm aktuell hergibt und wann ein guter Moment ist, lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Hamm – der richtige Zeitpunkt; wie eine seriöse Werteinschätzung entsteht, erklärt Was ist meine Immobilie wert? Und den ersten konkreten Schritt machen Sie hier: Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos einschätzen – unsere Marktpreiseinschätzung ist unverbindlich und liefert genau die Zahl, die in Ihrer Anschluss-Rechnung noch fehlt.

Unsere Einschätzung für Sie

Der „Zinsschock" ist real, aber beherrschbar – wenn Sie früh anfangen, die Tilgungsfrage bewusst entscheiden und das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB kennen. Welche Bank und welches Produkt am Ende passt, ist eine Frage für Ihre Finanzierungsberatung; konkrete Bank- oder Produktempfehlungen geben wir bewusst nicht. Unser Beitrag ist die Immobilien-Seite der Rechnung: eine ehrliche Marktpreiseinschätzung, die durchgerechnete Vermietungs-Alternative – und wenn Verkaufen die beste Antwort ist, ein Verkauf ohne Zeitdruck, gut vorbereitet und zum realistischen Preis. Sprechen Sie uns an: Kontakt aufnehmen oder direkt kostenlose Marktpreiseinschätzung anfragen.

Quellen & Rechtsgrundlagen

• § 489 BGB – ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Zehn-Jahres-Regel, Sechs-Monats-Frist)
• § 490 BGB – außerordentliches Kündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung
• § 488 BGB – vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
• § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherdarlehen
• GNotKG – Notar- und Grundbuchkosten, u. a. bei der Grundschuldabtretung

Marktdaten: Interhyp-Konditionsübersicht (Stand 17.–23. August 2026) und Interhyp-Auswertung zu Zinsbindungsenden 2026–2030 (Pressemitteilung vom 11. Juni 2026), Dr. Klein Bestkonditionen und Zinsentwicklung (Stand August 2026), Finanztip zum Forward-Darlehen, Verivox zur Grundschuldabtretung, Verbraucherzentrale zum entschädigungsfreien Kündigungsrecht (Stand 19. November 2025). Alle Raten sind ca.-Werte nach Standard-Annuitätenrechnung. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.