Kündigung Mietvertrag im Todesfall
Vorlage für Erben als Word oder PDF, auf Wunsch fertig ausgefüllt, mit Frist und Wegweiser
9 Min. Lesezeit
Aktualisiert September 2026 Wenn ein Mieter stirbt: was jetzt zu tun ist
Für die Kündigung des Mietvertrags im Todesfall gibt das Gesetz Erben ein eigenes Kündigungsrecht, aber nur für einen Monat. Hier finden Sie die Vorlage als Word und PDF. Wer möchte, lässt sich den Brief von unserem Assistenten fertig ausfüllen. Darunter lesen Sie, ob Sie überhaupt kündigen müssen und wie Sie Frist und Form sicher einhalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Frist: ein Monat, ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist (§ 564 BGB).
- Mietende: Zugang bis zum 3. Werktag = Ende mit Ablauf des übernächsten Monats.
- Form: Brief mit Unterschrift aller Erben, Kopie der Sterbeurkunde beilegen.
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Wer muss handeln? Der Wegweiser
Vorab das Wichtigste: Nicht jeder Todesfall verlangt eine Kündigung. Lebten Angehörige mit der verstorbenen Person in einem gemeinsamen Haushalt, etwa der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner oder ein Kind, oder ein Lebensgefährte in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt, tritt diese Person in den Vertrag ein, sofern sie das nicht binnen eines Monats ablehnt. Steht eine solche Person als Mitmieter im Vertrag, läuft er mit ihr weiter. Lebte die verstorbene Person allein und stand allein im Mietvertrag, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, und dann sind Sie gefragt. Ihren genauen Fall finden Sie in der Tabelle.
| Situation | Was mit dem Mietvertrag geschieht | Grundlage |
|---|---|---|
| Die verstorbene Person lebte allein und stand allein im Mietvertrag | Der Vertrag wird mit den Erben fortgesetzt. Die Erben können binnen eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dafür ist diese Vorlage gedacht. | § 564 BGB |
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner lebte im gemeinsamen Haushalt | Er tritt automatisch in den Vertrag ein. Die Erben müssen nichts tun. Erklärt er dem Vermieter binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod, dass er nicht fortsetzen will, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Dann treten gegebenenfalls andere Haushaltsangehörige ein. Tritt niemand ein, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt. | § 563 Abs. 1 bis 3 BGB, § 564 BGB |
| Kind, anderer Angehöriger oder Lebensgefährte führte mit der verstorbenen Person einen gemeinsamen Haushalt, beim Lebensgefährten auf Dauer angelegt | Diese Personen treten ein, wenn nicht schon der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Jede kann binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, nicht fortsetzen zu wollen. Bei Minderjährigen kann die Frist später enden. Lehnen alle ab, sind die Erben am Zug. | § 563 Abs. 2 und 3 BGB |
| Eine weitere Person, die mit der verstorbenen Person im gemeinsamen Haushalt lebte, steht als Mitmieter im Vertrag | Der Vertrag läuft mit dem überlebenden Mitmieter weiter. Dieser kann binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit der gesetzlichen Frist kündigen. | § 563a BGB |
| Eine weitere Person steht als Mitmieter im Vertrag, lebte aber nicht mit der verstorbenen Person in einem gemeinsamen Haushalt, etwa ein ausgezogener Ex-Partner | Diese Vorlage passt dann nicht ohne Weiteres. Lassen Sie sich vor der Kündigung beraten. | § 563a, § 564 BGB |
| Die verstorbene Person lebte im Pflegeheim | Der Heimvertrag ist kein Mietvertrag und wird mit dieser Vorlage nicht gekündigt. Für eine noch bestehende frühere Mietwohnung gilt § 564 BGB wie gewohnt. Zum Heimvertrag lassen Sie sich im Zweifel beraten. | § 564 BGB |
| Die Erben sind unbekannt oder alle schlagen aus | Wer nicht Erbe ist, kündigt nicht. Das Nachlassgericht kann einen Nachlasspfleger bestellen. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten. | § 1960 BGB |
Hatte die verstorbene Person oder ihr Betreuer schon zu Lebzeiten gekündigt, läuft diese Kündigung weiter. Lassen Sie sich in diesem Fall im Zweifel beraten. Klauseln im Mietvertrag, die das Eintrittsrecht von Ehegatten, Kindern oder Haushaltsangehörigen zu deren Nachteil einschränken, sind unwirksam (§ 563 Abs. 5 BGB).
Ausfüllhilfe: Frist, Zugang und Unterschriften
Die Vorlage ist für den häufigsten Fall gebaut: Niemand ist eingetreten, der Vertrag läuft mit den Erben weiter, und die Erben wollen ihn beenden. Sie enthält die Angaben zur verstorbenen Person, die Erklärung, dass niemand eingetreten ist, die Kündigung nach § 564 BGB mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung, die Bitte um Übergabetermin und das Konto für Guthaben.
Die Monatsfrist
Die Kündigung muss dem Vermieter innerhalb eines Monats zugehen, nachdem Sie zwei Dinge wissen: dass der Mieter gestorben ist und dass niemand in den Vertrag eingetreten ist und er auch nicht mit Mitmietern weiterläuft. Lehnt etwa ein Angehöriger den Eintritt erst später ab, zählt für die Erben die Kenntnis von dieser Ablehnung. Bei mehreren Erben rechnen Sie vorsichtshalber ab der frühesten Kenntnis eines Miterben. Warten Sie nicht auf den nächsten Monatsanfang: Der dritte Werktag entscheidet nur darüber, wann das Mietverhältnis endet, nicht darüber, ob Sie noch kündigen dürfen.
Das Datum des Mietendes berechnen
Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Das sind knapp drei Monate. Geht sie später zu, endet es einen Monat später. Diese Frist gilt unabhängig davon, wie lange die verstorbene Person in der Wohnung gewohnt hat. Zählen Sie die Werktage vorsichtig: Sonn- und Feiertage zählen nicht mit, und schicken Sie den Brief so ab, dass er spätestens am ersten oder zweiten Werktag ankommt.
| Zugang beim Vermieter | Ende des Mietverhältnisses |
|---|---|
| bis Mittwoch, 4. November 2026 (dritter Werktag, der 1. November ist ein Sonntag) | 31. Januar 2027 |
| am Donnerstag, 5. November 2026 | 28. Februar 2027 |
Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Absendedatum. Der Zusatz „hilfsweise zum nächstzulässigen Termin“ in der Vorlage fängt einen Rechenfehler auf. Ein Sonderfall ist Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend möbliert hat, sofern er nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen ist: Dort gilt eine kürzere Frist, Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats. Nicht jede möblierte Wohnung fällt darunter.
Zugang nachweisen
Versenden Sie die Kündigung per Einwurf-Einschreiben oder übergeben Sie sie persönlich im Beisein eines Zeugen. So können Sie im Streitfall belegen, wann der Brief angekommen ist.
Schriftform und Unterschriften
Die Kündigung ist nur als Brief auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift wirksam. E-Mail, Fax, Messenger oder ein eingescannter Brief genügen nicht. Gibt es mehrere Erben, unterschreiben am sichersten alle Miterben selbst. Für minderjährige Miterben unterschreibt der gesetzliche Vertreter. Die Vorlage hat vier Unterschriftsfelder. Gibt es mehr Erben, fügen Sie in der Word-Vorlage weitere Unterschriftszeilen direkt unter dem Brieftext ein, sodass alle auf dem Brief selbst unterschreiben. Oder die übrigen Erben bevollmächtigen einen Miterben, und die Vollmacht liegt im Original bei.
Vollmacht statt vieler Unterschriften
Wohnen die Erben weit auseinander, können die übrigen einen Miterben schriftlich bevollmächtigen. Die Vollmacht muss dem Brief im Original beiliegen, nicht als Kopie oder Scan. In der Vorlage ist dafür die Zeile unter den Unterschriftsfeldern vorgesehen.
Den Erbnachweis nicht abwarten
Ein Erbschein kann Wochen dauern, die Monatsfrist läuft aber schon. Warten Sie mit der Kündigung deshalb nicht darauf. Üblich ist, eine Kopie der Sterbeurkunde beizulegen und den Erbnachweis nachzureichen, sobald er vorliegt. Die Vorlage ist genau so formuliert.
Frist verpasst?
Dann bleibt den Erben die ordentliche Kündigung, ebenfalls spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Eine Klausel, die Ihnen eine längere Frist auferlegt als das Gesetz, ist unwirksam. Ob der Vertrag einen Kündigungsausschluss oder eine feste Laufzeit enthält, sollten Sie dann prüfen lassen.
Wer eine überschuldete Erbschaft ausschlagen will, hat dafür grundsätzlich nur sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung, bei einem Testament frühestens ab dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Kündigen, Räumen oder das Verschenken und Verkaufen von Hausrat kann als Annahme der Erbschaft gewertet werden. Lassen Sie sich deshalb vor Unterschrift und Räumung rechtlich beraten, denn die Monatsfrist für die Kündigung läuft gleichzeitig. Unbedenklich ist es, den Vermieter formlos über den Tod zu informieren.
Und danach: Übergabe, Kaution, Hausrat
Übergabe: Bis zum Mietende räumen die Erben die Wohnung und geben sie mit allen Schlüsseln zurück. Hatte die verstorbene Person untervermietet, tritt der Untermieter nicht in den Vertrag ein, und die Erben müssen das Untermietverhältnis beenden, sonst lässt sich die Wohnung nicht leer zurückgeben. Lassen Sie sich hierzu im Einzelfall beraten. Für den Termin selbst hilft das Protokoll zur Wohnungsübergabe, damit Zählerstände und Zustand sauber festgehalten sind.
Kaution und Guthaben: Rückzahlungen aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter nur an alle Erben gemeinschaftlich leisten. Deshalb fragt die Vorlage nach einem gemeinsamen Konto. Offene Mietschulden der verstorbenen Person gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten, für die die Erben haften.
Hausrat: Bevor Möbel verschenkt oder verkauft werden, sollte klar sein, ob alle Erben die Erbschaft annehmen. Sind sich mehrere Erben uneinig, laufen die Monatsfrist für die Kündigung und die Ausschlagungsfrist trotzdem weiter. Holen Sie sich dann früh Beratung. Gehört zum Nachlass auch eine eigene Wohnung oder ein Haus, sortiert unsere Checkliste für die geerbte Immobilie die nächsten Schritte, und der Ratgeber geerbte Immobilie verkaufen erklärt, worauf Erbengemeinschaften achten.
Mehr zu Werktagen, Zugang und Staffelfristen lesen Sie im Beitrag zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag. Wollen Sie selbst als Mieter eine Wohnung kündigen, etwa weil Sie in die Wohnung der Eltern ziehen, nutzen Sie die Vorlage für die normale Kündigung des Mietvertrags.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- § 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
- § 563a BGB: Fortsetzung mit überlebenden Mietern
- § 563b BGB: Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung
- § 564 BGB: Fortsetzung mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
- § 568 BGB: Form der Kündigung
- § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
- § 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
- § 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge
- § 1942 BGB: Anfall und Ausschlagung der Erbschaft
- § 1944 BGB: Ausschlagungsfrist
- § 1960 BGB: Sicherung des Nachlasses, Nachlasspfleger
- § 1967 BGB: Erbenhaftung, Nachlassverbindlichkeiten
- § 2039 BGB: Nachlassforderungen
- § 2040 BGB: Verfügung der Erbengemeinschaft
Stand: September 2026. Die Seite gibt eine allgemeine Orientierung für Erben und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mustervorlage wird ohne Gewähr bereitgestellt.
Häufige Fragen
Welche Frist gilt für die Kündigung des Mietvertrags im Todesfall?
Wollen die Erben kündigen, muss die Kündigung dem Vermieter innerhalb eines Monats zugehen, nachdem sie vom Tod erfahren haben und davon, dass niemand in den Mietvertrag eingetreten ist und er auch nicht mit Mitmietern weiterläuft (§ 564 Satz 2 BGB). Es gilt dann die gesetzliche Frist: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB).
Spielt es eine Rolle, wie lange die verstorbene Person in der Wohnung gewohnt hat?
Nein. Die gesetzliche Frist der Sonderkündigung ist unabhängig von der Wohndauer. Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren gibt es nur bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, nicht bei der Sonderkündigung nach § 573d Abs. 2 BGB.
Muss ich kündigen, wenn der Ehepartner in der Wohnung weiterlebt?
Nein. Hat die verstorbene Person mit ihrem Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt geführt, tritt dieser automatisch in den Mietvertrag ein, und der Vertrag wird nicht mit den Erben fortgesetzt. Erklärt er dem Vermieter aber binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod, dass er nicht fortsetzen will, gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 1 und 3 BGB). Für die bis zum Tod entstandenen Schulden haften die Erben in jedem Fall.
Müssen alle Erben die Kündigung unterschreiben?
Mehrere Erben können nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Der sichere Weg ist, dass alle Miterben eigenhändig unterschreiben. Alternativ bevollmächtigen die übrigen einen Miterben schriftlich, und die Vollmacht liegt im Original bei, nicht als Kopie oder Scan. Für minderjährige Miterben unterschreibt der gesetzliche Vertreter.
Kann ich die Kündigung per E-Mail schicken?
Nein. Die Kündigung muss als Brief auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Kündigenden erfolgen. Per E-Mail, SMS, Messenger, Fax oder mündlich ist die Form nicht gewahrt, und die Kündigung ist unwirksam (§ 568 Abs. 1 BGB).
Muss ich mit der Kündigung auf den Erbschein warten?
Nein, warten Sie nicht, denn die Monatsfrist läuft. In der Praxis legen Erben der Kündigung eine Kopie der Sterbeurkunde bei und reichen den Erbnachweis nach, sobald er vorliegt. Ob der Vermieter im Einzelfall einen Erbschein verlangen darf, lassen Sie bei Bedarf prüfen.
Was passiert, wenn die Monatsfrist verpasst ist?
Dann bleibt den Erben die ordentliche Kündigung. Auch sie ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich (§ 573c Abs. 1 BGB). Ob im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss oder eine feste Laufzeit vereinbart ist, sollten Sie dann prüfen lassen.
Kann auch der Vermieter den Erben kündigen?
Ja. Erben und Vermieter dürfen beide außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB). Die Voraussetzungen der §§ 573 und 573a BGB muss der Vermieter gegenüber Erben dabei nicht erfüllen (§ 573d Abs. 1 BGB). Auch er muss innerhalb eines Monats kündigen, nachdem er vom Tod und davon erfahren hat, dass niemand eingetreten ist und der Vertrag nicht mit Mitmietern weiterläuft. Wer die Wohnung behalten will, muss also damit rechnen.
Haften die Erben für offene Mietschulden?
Ja. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über, auch die Schulden (§§ 1922, 1967 BGB). Dazu gehören offene Mietschulden der verstorbenen Person. Läuft der Vertrag mit den Erben weiter, schulden sie außerdem die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wer die Erbschaft wirksam ausschlägt, ist nicht Erbe und haftet insoweit nicht.
An wen zahlt der Vermieter die Kaution zurück?
Steht der Erbengemeinschaft ein Anspruch zu, etwa eine Rückzahlung aus dem Mietverhältnis, kann der Vermieter nur an alle Erben gemeinschaftlich leisten (§ 2039 BGB). Geben Sie deshalb im Schreiben ein gemeinsames Konto aller Erben an.
Warum Erben die Monatsfrist ernst nehmen sollten
Ein Monat. Ein Brief. Alle Unterschriften.
Die Sonderkündigung im Todesfall ist kurz und klar geregelt. Ein Formfehler macht die Kündigung unwirksam, und bis eine neue Kündigung greift, zahlen Sie Miete für eine leere Wohnung. Wer die Monatsfrist verpasst, kann noch ordentlich kündigen. Ob der Vertrag dann einen Kündigungsausschluss oder eine feste Laufzeit enthält, sollten Sie prüfen lassen.
Die Frist läuft schnell
Sie beginnt, sobald Sie vom Tod wissen und davon, dass niemand eingetreten ist und der Vertrag nicht mit Mitmietern weiterläuft. Auf den Erbschein zu warten, kostet oft genau diese Zeit.
Alle Erben zusammen
Mehrere Erben kündigen gemeinsam. Fehlt eine Unterschrift oder liegt die Vollmacht nur als Kopie bei, kann die Kündigung unwirksam sein, und bis zum neuen Brief läuft die Monatsfrist weiter.
Zugang zählt, nicht Absendung
Ein Tag nach dem dritten Werktag verschiebt das Ende um einen vollen Monat. Einwurf-Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen schaffen den Nachweis.
