Geerbte Immobilie verkaufen

Geerbte Immobilie verkaufen – worauf es jetzt ankommt

Eine geerbte Immobilie ist oft mit Trauer, Verantwortung und vielen offenen Fragen zugleich verbunden. Mit dem demografischen Wandel werden in Deutschland so viele Häuser und Wohnungen vererbt wie nie – und ein großer Teil der Erben entscheidet sich am Ende für den Verkauf. Damit das geordnet, steuerlich klug und ohne unnötigen Stress gelingt, lohnt sich ein klarer Überblick. Als Ihr Immobilienmakler in Hamm zeigen wir Ihnen die wichtigsten Schritte, Fristen und Steuerfragen – und worauf Sie besonders achten sollten.

1. Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor es um den Verkauf geht, sind einige Grundlagen zu klären. Wichtig ist vor allem, dass Sie nicht unter Zeitdruck handeln, aber die zentralen Fristen kennen:

Erbe annehmen oder ausschlagen: Sie haben in der Regel sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen – etwa wenn Schulden oder eine marode, überschuldete Immobilie drohen. Wer die Frist verstreichen lässt, hat das Erbe automatisch angenommen.

Eigentum nachweisen: Für den Verkauf brauchen Sie einen Erbschein oder ein notariell eröffnetes Testament. Damit lässt sich das Grundbuch berichtigen – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung gebührenfrei.

Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Grundrisse und Nachweise zu Modernisierungen erleichtern später Bewertung und Verkauf erheblich.

2. Erbschaftsteuer: Freibeträge und Steuerklassen

Die Erbschaftsteuer fällt auf das Erbe selbst an – aber erst auf den Wert, der über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt. Wie hoch dieser ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab (§16 ErbStG):

Ein selbst genutztes Familienheim kann sogar ganz steuerfrei bleiben: Erbt der Ehepartner und bewohnt die Immobilie zehn Jahre weiter selbst, fällt keine Erbschaftsteuer an; bei Kindern gilt das bis 200 m² Wohnfläche. Wer in dieser Zeit verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung aber rückwirkend – hier lohnt sich genaues Rechnen.

3. Spekulationssteuer beim Verkauf

Neben der Erbschaftsteuer kann beim Verkauf eine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen (§23 EStG). Die gute Nachricht: In den meisten Erbfällen lässt sie sich vermeiden. Entscheidend ist die Zehn-Jahres-Frist – und die beginnt nach der sogenannten „Fußstapfentheorie" nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch den Erblasser.

Der Verkauf ist steuerfrei, wenn einer dieser Fälle zutrifft:

• Der Erblasser hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft.
• Der Erblasser hat sie im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt (bewohnt).

Nur wenn beides nicht greift – etwa bei einer vor wenigen Jahren gekauften, vermieteten Immobilie – wird der Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Nebenkosten) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

4. Verkaufen aus der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie kann eine Immobilie nur einstimmig verkaufen – jeder Miterbe muss zustimmen. Das ist Chance und Risiko zugleich: Einigt man sich, läuft der Verkauf ganz normal über den Notar, und der Erlös wird nach Erbquoten verteilt.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – fast immer mit deutlichem Wertverlust und Streit. Genau das lässt sich meist vermeiden: Eine neutrale Bewertung schafft eine objektive Grundlage, an der sich alle orientieren können, und ein erfahrener Makler moderiert sachlich zwischen den Beteiligten.

Bei geerbten Immobilien entscheidet selten der Markt über den Erfolg – sondern, ob alle Beteiligten rechtzeitig an einem Tisch sitzen.

5. Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Verkaufen schafft schnell Klarheit und teilt den Wert fair auf – ideal, wenn die Erben woanders leben oder das Objekt sanierungsbedürftig ist. Vermieten bringt laufende Einnahmen, bedeutet aber Verwaltung, Instandhaltung und gebundenes Kapital. Selbst nutzen kann steuerlich attraktiv sein, passt aber nur, wenn Lage und Zuschnitt zur eigenen Lebenssituation passen.

Gerade ältere, lange selbst bewohnte Häuser sind häufig sanierungsbedürftig. Hier lohnt der nüchterne Vergleich: Was kostet die Sanierung, was bringt ein Verkauf im jetzigen Zustand – und wie entwickelt sich das Angebot? Der demografische Wandel sorgt dafür, dass in den kommenden Jahren mehr vergleichbare Objekte auf den Markt kommen. Wer gut vorbereitet und früh verkauft, hat den besseren Verhandlungsspielraum.

Häufige Fragen

Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?

Zwei Steuern sind möglich: die Erbschaftsteuer auf das Erbe (nur auf den Wert über dem Freibetrag) und die Spekulationssteuer auf einen Verkaufsgewinn. Letztere entfällt häufig – etwa wenn der Erblasser die Immobilie vor über zehn Jahren gekauft oder zuletzt selbst bewohnt hat.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben hat (Frist ab seinem Kauf, nicht ab dem Erbfall) oder sie im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt hat.

Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer?

Ehepartner 500.000 €, Kinder je Elternteil 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern 100.000 €. Entferntere Erben haben 20.000 €. Besteuert wird nur der Wert oberhalb des Freibetrags.

Wie verkauft man eine Immobilie aus einer Erbengemeinschaft?

Nur gemeinsam und einstimmig. Einigen sich alle Miterben, läuft der Verkauf normal über den Notar. Ohne Einigung droht die Teilungsversteigerung – meist mit Wertverlust. Eine neutrale Bewertung und Moderation helfen, das zu vermeiden.

Unsere Einschätzung für Sie

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist gut machbar, wenn man die Reihenfolge kennt: Unterlagen und Eigentum klären, Wert ermitteln, Steuerfragen prüfen, in der Erbengemeinschaft einig werden – und dann geordnet verkaufen. Wir begleiten Sie in Hamm und Umgebung durch jeden dieser Schritte und arbeiten bei Bedarf mit Ihrem Steuerberater und Notar zusammen.

Mehr zum Thema: Lesen Sie auch, warum der demografische Wandel das Angebot verändert, oder lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten.

Quellen: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG, insb. §16); Einkommensteuergesetz (§23 EStG). Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.