Demografischer Wandel und der Immobilienmarkt

Wem gehört Deutschlands Wohneigentum – und warum sich das jetzt verschiebt

Kaum ein Faktor prägt den deutschen Immobilienmarkt so langfristig wie der demografische Wandel. Besonders sichtbar wird er an einer einfachen Frage: Wem gehören die Immobilien eigentlich? Die Antwort – überwiegend den Älteren – hat weitreichende Folgen. Denn die Generation, die heute den Großteil des Wohneigentums hält, kommt in ein Alter, in dem sie ihre Immobilien nach und nach abgibt. Als Ihr Immobilienmakler in Hamm zeigen wir Ihnen, was das konkret für Eigentümer, Käufer und Verkäufer bedeutet.

1. Wem gehören Deutschlands Immobilien?

Wohneigentum ist sehr ungleich über die Altersgruppen verteilt – stark zugunsten der Älteren, und die Konzentration nimmt zu. Junge Menschen mieten meist; Eigentum baut sich über das Erwerbsleben auf und ist im höheren Alter am größten. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) stellten die über 65-Jährigen 2019 rund 40 % aller selbstnutzenden Eigentümer-Haushalte – im Jahr 2000 waren es erst 27 %.

Umgekehrt schrumpft der Anteil der Jüngeren: Bei den unter 45-Jährigen sank er im selben Zeitraum von 31 % auf nur noch 15 %. Hohe Kaufpreise und Eigenkapitalhürden erschweren jungen Haushalten den Einstieg – das Wohneigentum altert also mit seinen Besitzern.

2. Die Babyboomer – die Immobilien-Generation

Die geburtenstarken Jahrgänge von 1955 bis 1969 – die Babyboomer – sind heute etwa 55 bis 69 Jahre alt und besitzen einen überproportional großen Teil des Wohnraums. Schätzungen zufolge halten sie rund 4,8 Millionen Immobilien – etwa 32 % des gesamten Eigentumsbestands (Jacasa, 2026).

Genau diese Generation kommt nun in ein Alter, in dem das große Eigenheim oft nicht mehr passt: Die Kinder sind aus dem Haus, Treppen und Garten werden zur Last, ein altersgerechter Umzug oder Pflege stehen an. Damit beginnt eine der größten Eigentumsverschiebungen der Nachkriegszeit.

3. Was das für das Angebot bedeutet

In den kommenden Jahren – und verstärkt ab den 2040er-Jahren, wenn der Großteil der Babyboomer über 80 ist – werden diese Immobilien altersbedingt frei. Das geschieht auf zwei Wegen: durch Verkauf (Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung) oder durch Vererbung. Rund 40 % der Boomer-Immobilien werden vererbt und bleiben teils in der Familie; ein erheblicher Teil davon wird jedoch von den Erben verkauft.

Beides führt zum selben Ergebnis: spürbar mehr Immobilien kommen auf den Markt. Für Käufer bedeutet das oft mehr Auswahl, für Verkäufer mehr Wettbewerb – besonders bei älteren, sanierungsbedürftigen Häusern. Wer verkaufen möchte, sollte Zeitpunkt und Positionierung klug wählen, bevor das Angebot breiter wird.

Die Frage ist nicht, ob die Babyboomer-Immobilien auf den Markt kommen – sondern wann, und wie gut Sie darauf vorbereitet sind.

4. Stadt gegen Land: wo der Effekt zuerst wirkt

Die Welle trifft nicht alle Regionen gleich. Wirtschaftsstarke Großstädte und ihr Umland ziehen junge Menschen an – dort bleibt Wohnraum knapp und wird zügig weitergenutzt. In strukturschwachen, ländlichen Regionen dagegen gehören vielerorts mehr als vier von zehn Immobilien der älteren Generation; kommen sie gebündelt auf den Markt, drohen Angebotsüberhang, Leerstand und sinkende Preise.

Für Eigentümer heißt das: Zwei ähnliche Häuser können – nur wenige Kilometer auseinander – völlig unterschiedliche Verkaufschancen haben. Die Lage ist wichtiger denn je.

5. Was das für Sie bedeutet

Für Eigentümer & Verkäufer: Wer in den nächsten Jahren verkaufen möchte, sollte den Zeitpunkt im Blick behalten – bevor das Angebot durch die Boomer-Welle breiter wird. Lage, Zustand und eine realistische, marktgerechte Bewertung entscheiden dann über den Preis.

Für Käufer & Kapitalanleger: Mehr Angebot kann mehr Auswahl bedeuten. Zukunftssicher sind Objekte in wachsenden oder stabilen Lagen, idealerweise altersgerecht und energieeffizient – das sichert Vermietbarkeit und Werthaltigkeit über Jahrzehnte.

Für Erben: Eine geerbte Immobilie wirft schnell die Frage auf: verkaufen, vermieten oder sanieren? Eine fundierte Bewertung schafft Klarheit über Wert, Zustand und den richtigen Weg – gerade bei älteren Objekten.

Häufige Fragen

Wem gehören in Deutschland die meisten Immobilien?

Überwiegend den Älteren: 2019 stellten die über 65-Jährigen rund 40 % aller selbstnutzenden Eigentümer-Haushalte – im Jahr 2000 waren es erst 27 %. Bei den unter 45-Jährigen sank der Anteil im selben Zeitraum von 31 % auf nur noch 15 % (IW Köln).

Warum kommen in den nächsten Jahren mehr Immobilien auf den Markt?

Die Babyboomer besitzen schätzungsweise rund 4,8 Millionen Immobilien – etwa 32 % des gesamten Eigentumsbestands. Mit zunehmendem Alter werden diese verkauft oder vererbt; das erhöht das Angebot spürbar, besonders ab den 2040er-Jahren.

Werden die Boomer-Immobilien eher verkauft oder vererbt?

Beides. Schätzungen zufolge wird rund 40 % vererbt und bleibt teils in der Familie; ein erheblicher Teil kommt jedoch über Verkauf auf den Markt – häufig ältere, sanierungsbedürftige Häuser.

Wie ist die Lage in Hamm und Umgebung?

Hamm ist ein stabiles Mittelzentrum in NRW – weder Boom-Metropole noch stark schrumpfende Region. Das sorgt für eine verlässliche Nachfrage, gerade bei familien- und altersgerechtem Wohnraum mit guter Infrastruktur.

Unsere Einschätzung für Sie

Die Eigentumsverschiebung der Babyboomer ist kein abstraktes Zukunftsthema, sondern zeichnet sich schon heute ab. Ob Sie verkaufen, kaufen oder eine geerbte Immobilie einordnen möchten: Wir bewerten Ihre Immobilie vor dem Hintergrund der lokalen Entwicklung und entwickeln eine Strategie, die heute und morgen trägt.

Mehr zum Thema: Lesen Sie auch unseren Mietspiegel Hamm 2025 und Alles rund um Ihre Miete.

Quellen: Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Köln); Jacasa, „Silver Tsunami" (2026); Statistisches Bundesamt. Die genannten Werte dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung.