Indexmiete berechnen: Rechner und Regeln zum Indexmietvertrag
Neue Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, mit Beispiel und den Regeln aus § 557b BGB
13 Min. Lesezeit
Aktualisiert Oktober 2026 Bei einer Indexmiete steigt oder sinkt die Nettokaltmiete im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Grundlage ist § 557b BGB. Mit dem Rechner unten sehen Sie in wenigen Sekunden, welche Miete sich aus dem aktuellen Indexstand ergibt und ab wann sie frühestens zu zahlen wäre. Darunter erklären wir, wie gerechnet wird und welche Regeln für Mieter und Vermieter gelten.
Das Wichtigste in Kürze
- Formel: bisherige Nettokaltmiete × neuer Index / alter Index, mit dem VPI auf Basis 2020 = 100.
- Form und Termin: Erklärung in Textform, neue Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
- Grenzen: mindestens ein Jahr unverändert, keine Kappungsgrenze, Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete.
Rechner
Indexmiete berechnen
Mit den Monatswerten des Verbraucherpreisindex für Deutschland (Statistisches Bundesamt, Basis 2020 = 100). Neuester im Rechner hinterlegter endgültiger Wert: August 2026.
Ergebnis
Tragen Sie die bisherige Nettokaltmiete ein. Das Ergebnis erscheint hier.
Gerechnet wird wie vom Bundesgerichtshof beschrieben im Verhältnis der beiden Indexstände. Eine Schwelle im Vertrag (etwa „erst ab 3 %“) regelt nur, wann eine Anpassung verlangt werden kann, nicht wie sie berechnet wird; bei einer Punkteregelung gilt der Vertrag. Die im Gesetzentwurf BT-Drs. 21/6807 geplante Begrenzung ist nicht eingerechnet, weil sie noch nicht gilt (Stand 10.10.2026).
Was ist eine Indexmiete?
Eine Indexmiete ist eine Vereinbarung im Mietvertrag über Wohnraum: Die Vertragsparteien legen schriftlich fest, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex bestimmt wird (§ 557b Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt ihn noch mit seinem alten Namen, „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“. Unter diesem Namen wurde er bis 2002 veröffentlicht, heute heißt derselbe Index Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI); inhaltlich hat sich mit der Umbenennung nichts geändert. Der VPI misst, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen entwickeln, die private Haushalte kaufen.
Wer einen Indexmietvertrag hat, bekommt die Erhöhung nicht automatisch. Jede Änderung muss eine Partei in Textform erklären. Indexiert wird bei einer Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen nur die Nettokaltmiete. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten nehmen an der Indexänderung nicht teil und können unabhängig davon angepasst werden. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).
Die Regeln gelten für Wohnraummietverträge. Für einige Sonderfälle, etwa Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen oder Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, gelten Ausnahmen (§ 549 BGB). Für gewöhnliche Gewerbemietverträge gilt § 557b BGB nicht; Wertsicherungsklauseln richten sich dort nach dem Preisklauselgesetz und unterliegen als Formularklauseln zusätzlich der Kontrolle nach § 307 BGB.
So wird die Indexmiete berechnet: Formel und Beispiel
Die Miete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index. Das Statistische Bundesamt beschreibt die Rechnung so: bisheriger Betrag × neuer Indexstand / alter Indexstand = neuer Betrag. Die Veränderung in Prozent ergibt sich aus neuem Indexstand / altem Indexstand × 100 minus 100. In der Regel wird mit dem Monatsindex gerechnet, nicht mit einem Jahresdurchschnitt. So hat der Bundesgerichtshof eine Klausel ohne ausdrückliche Regelung ausgelegt. Nennt Ihr Vertrag Jahresdurchschnitte, gilt der Vertrag.
- Alter Indexstand: nach der Rechenanleitung des Statistischen Bundesamts der Monat, auf den sich die letzte Anpassung bezog; maßgeblich ist der Vertrag. Er steht im letzten Erhöhungsschreiben. Gab es noch keine Anpassung, ist es der Startmonat laut Vertrag, im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall der Monat des Mietbeginns. Nicht gemeint ist der Monat, ab dem die erhöhte Miete gezahlt wurde.
- Neuer Indexstand: der jüngste Monatswert, der beim Zugang der Erklärung endgültig veröffentlicht ist. Wer einen älteren Monat nimmt, verlangt unter Umständen weniger als möglich. Das macht die Erklärung nach dem Bundesgerichtshof nicht unwirksam.
Beispiel mit echten Indexwerten
Ein zweites Beispiel stammt aus der Rechenanleitung des Statistischen Bundesamts: Die letzte Anpassung erfolgte mit dem Indexstand für Mai 2020 (100,4), verglichen wird mit Oktober 2022 (113,5). Die Veränderung beträgt +13,05 % (in der Anleitung auf eine Nachkommastelle gerundet: 13,0 %). Eine Miete von 850,00 € stiege damit auf 960,91 €. Ihre eigenen Werte rechnen Sie im Rechner oben nach.
Steht im Vertrag eine Schwelle, etwa „Anpassung erst ab 3 Prozent Indexänderung“, regelt sie nur, wann eine Änderung verlangt werden kann. An der Berechnung ändert sie nichts: Verglichen wird weiterhin der alte mit dem aktuellen Indexstand, ohne einzelne Prozentschritte zu addieren. Anders ist es bei einer Punkteklausel, die auf das Erreichen eines bestimmten Punktwerts abstellt. Dann gilt die Regel im Vertrag, und der Rechner passt nicht ohne Weiteres.
Welcher Index gilt: Verbraucherpreisindex und Basisjahr
Für die Indexmiete zählt allein der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) ist ein anderer Index. Er wird seit Januar 2026 auf Basis 2025 = 100 ausgewiesen. Wer Werte auf Basis 2025 findet, hat deshalb vermutlich den HVPI vor sich und nicht den VPI.
Der VPI erscheint seit dem 22.02.2023 auf Basis 2020 = 100. Bei dieser Umstellung wurden alle Werte ab Januar 2020 neu berechnet, ältere Werte nur auf die neue Basis umgerechnet. Bereits erfolgte Anpassungen bleiben davon unberührt. Für eine neue Erklärung nehmen Sie aber beide Indexstände aus der aktuellen Reihe. Nennt Ihr letztes Schreiben noch einen Punktwert auf Basis 2015, schlagen Sie den gleichen Monat in der aktuellen Reihe nach. Umrechnungsfaktoren zwischen den Basisjahren veröffentlicht das Statistische Bundesamt seit 2003 nicht mehr. Die nächste Umstellung auf das Basisjahr 2025 ist für voraussichtlich 2028 angekündigt.
Das Statistische Bundesamt meldet die Inflationsrate zum Monatsende zunächst als Schnellmeldung, die nur Veränderungsraten enthält. Den endgültigen Indexstand veröffentlicht es etwa zwei Wochen später. Der Rechner nutzt nur endgültige Werte. Der neueste hinterlegte Wert ist August 2026, abgerufen am 10.10.2026.
Mieterhöhung bei Indexmiete: Form, Inhalt und Fristen
Form: Die Änderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden (§ 557b Abs. 3 BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist (§ 126b BGB). Eine Unterschrift schreibt das Gesetz dafür nicht vor.
Inhalt: Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die neue Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Nach dem Bundesgerichtshof genügen der alte und der aktuelle Indexstand zusammen mit dem Betrag. Die prozentuale Veränderung muss nicht im Schreiben stehen, und die Indextabelle muss nicht beiliegen.
Ab wann: Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Entscheidend ist der Tag, an dem das Schreiben ankommt, nicht der Tag der Absendung.
| Zugang der Erklärung | Neue Miete zu zahlen ab |
|---|---|
| 15.10.2026 | 01.12.2026 |
| 31.10.2026 | 01.12.2026 |
| 02.11.2026 | 01.01.2027 |
Jahresfrist: Während der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen und zulässige Modernisierungserhöhungen bleiben dabei außer Betracht. Nach dem Wortlaut knüpft die Frist an die Miete an, also an den Mietbeginn oder an den Tag, ab dem die zuletzt geänderte Miete zu zahlen war, nicht an den Indexmonat. Beispiel: Gilt die letzte Änderung seit dem 01.12.2025, kann die neue Miete frühestens ab dem 01.12.2026 fällig werden. Höchstrichterlich entschieden ist der Fristbeginn nicht. Der Rechner zeigt deshalb nur einen Hinweis, wenn Sie das Datum der letzten Änderung eintragen.
Ob eine Formularklausel zur Indexmiete in einem Wohnraummietvertrag auf die eingeschränkten Erhöhungsmöglichkeiten während der Indexmiete hinweisen muss, beurteilen Gerichte derzeit unterschiedlich. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage für Wohnraum bisher nicht entschieden. Der Rechner prüft den Vertrag nicht, sondern rechnet nur.
Kappungsgrenze und Mietpreisbremse bei der Indexmiete
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren. Solche Erhöhungen nach § 558 sind während einer Indexmiete aber ausgeschlossen. Die Kappungsgrenze greift deshalb nicht, und eine eigene gesetzliche Obergrenze für Indexsteigerungen gibt es derzeit nicht. Die allgemeinen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe gelten weiter.
Die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) betrifft bei einer Indexmiete nur die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Wo eine Landesverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten etwa bei einer höheren Vormiete, bei Neubauten und nach umfassender Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB). Solche Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Die späteren Anpassungen nach dem Index misst die Mietpreisbremse nicht.
Wie die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ohne Indexvereinbarung funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Mieterhöhung: was erlaubt ist.
Modernisierung während der Indexmiete
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559, 559e BGB) ist während der Indexmiete nur in zwei Fällen möglich: wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, oder wenn eine Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes eingebaut oder aufgestellt wurde (§ 557b Abs. 2 BGB, § 555b Nr. 1a BGB). Eine Dämmung oder neue Fenster, die der Vermieter aus eigenem Entschluss einbaut, lassen sich also nicht zusätzlich umlegen. Wie die Umlage außerhalb der Indexmiete berechnet wird, zeigt der Ratgeber Modernisierung auf die Miete umlegen.
Unabhängig davon bleiben die Betriebskosten anpassbar: Beide Seiten können die Vorauszahlungen nach § 560 BGB an die Abrechnung anpassen, ohne Rücksicht auf den Index. Wie Sie eine Abrechnung prüfen, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.
Senkung bei fallendem Index
Meist steigt der Verbraucherpreisindex, doch er kann auch fallen. Nach der Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform 2001 ist § 557b BGB auch bei Mietsenkungen anwendbar; die Regeln gelten sinngemäß. Der Mieter kann eine Senkung also ebenfalls durch Erklärung in Textform geltend machen.
Ein reales Beispiel: Von Dezember 2019 (100,0) bis Dezember 2020 (99,8) ging der Index um 0,20 % zurück. Eine Nettokaltmiete von 1.000,00 € hätte sich damit rechnerisch auf 998,00 € verringert. Der Rechner zeigt eine Senkung mit Minuszeichen an, statt sie zu unterdrücken.
Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter
Ob eine Indexmiete günstig ist, hängt vor allem von der Inflation ab. Die Übersicht zeigt, was die gesetzlichen Regeln für beide Seiten bedeuten.
| Punkt | Aus Sicht der Mieter | Aus Sicht der Vermieter |
|---|---|---|
| Entwicklung der Miete | Folgt der Inflation ohne feste Obergrenze. In Jahren hoher Teuerung, etwa 2022 mit +8,12 % von Dezember zu Dezember, steigt sie deutlich. | Die Miete hält mit den Preisen Schritt. Fällt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen. |
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | Ausgeschlossen, auch wenn die Mieten am Ort stärker steigen als die Preise. | Nicht möglich. Liegt die Ausgangsmiete unter dem Markt, lässt sich das während der Indexmiete nicht über § 558 BGB nachholen. |
| Modernisierung | Umlage nur in engen Ausnahmen, etwa beim Einbau einer Heizungsanlage. | Modernisierungen aus eigenem Entschluss lassen sich nicht zusätzlich umlegen, ausgenommen der Einbau einer Heizungsanlage. |
| Nachvollziehbarkeit | Die Erhöhung lässt sich mit zwei amtlichen Zahlen nachrechnen. | Kein Mietspiegel und keine Vergleichswohnungen nötig, nur Indexstände und Betrag. |
| Planbarkeit | Die Nettokaltmiete bleibt nach einer Indexanpassung, von den wenigen zulässigen Modernisierungserhöhungen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr gleich, die Höhe der nächsten Anpassung steht vorher aber nicht fest. | Jede Anpassung braucht eine eigene Erklärung in Textform und frühestens ein Jahr Abstand. |
Entwicklung des Verbraucherpreisindex seit 2015
Die Tabelle zeigt den Indexstand jeweils im Dezember (Basis 2020 = 100) und die Veränderung zum Dezember des Vorjahres. Ausgangswert ist Dezember 2015 mit 94,3 Punkten. Wie stark eine Indexmiete steigt, hängt aber immer von den beiden Monaten ab, die tatsächlich verglichen werden.
| Jahr | Index Dezember | Veränderung Dez. zu Dez. |
|---|---|---|
| 2016 | 95,6 | +1,38 % |
| 2017 | 96,9 | +1,36 % |
| 2018 | 98,5 | +1,65 % |
| 2019 | 100,0 | +1,52 % |
| 2020 | 99,8 | -0,20 % |
| 2021 | 104,7 | +4,91 % |
| 2022 | 113,2 | +8,12 % |
| 2023 | 117,4 | +3,71 % |
| 2024 | 120,5 | +2,64 % |
| 2025 | 122,7 | +1,83 % |
Monatswerte 2026 bis zum neuesten endgültigen Stand, jeweils mit der Veränderung zum gleichen Monat des Vorjahres:
| Monat | Index | Veränderung zum Vorjahresmonat |
|---|---|---|
| Januar 2026 | 122,8 | +2,08 % |
| Februar 2026 | 123,1 | +1,90 % |
| März 2026 | 124,5 | +2,72 % |
| April 2026 | 125,2 | +2,88 % |
| Mai 2026 | 125,0 | +2,63 % |
| Juni 2026 | 124,6 | +2,30 % |
| Juli 2026 | 125,6 | +2,78 % |
| August 2026 | 125,8 | +2,86 % |
Die Veränderungen sind aus den veröffentlichten Indexständen berechnet. Die amtlich gemeldeten Inflationsraten werden mit einer Nachkommastelle angegeben und können deshalb leicht abweichen.
Geplante Begrenzung der Indexmiete: Stand der Reform
Im Koalitionsvertrag 2025 haben die Regierungsparteien angekündigt, Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten einer erweiterten Regulierung zu unterwerfen. Die Bundesregierung hat dazu den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt (Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 01.07.2026). Danach soll in Gebieten, die die Landesregierungen per Verordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmen, die Hälfte des Teils einer Indexsteigerung, der über 3 Prozent im Jahr liegt, bei der Mietänderung unberücksichtigt bleiben. Laut Begründung wäre bei 5 Prozent Inflation nur eine Mieterhöhung von 4 Prozent möglich. Die Grenze soll auch bestehende Verträge erfassen, wenn die Wohnung beim Zugang der Erklärung in einem solchen Gebiet liegt.
Der Bundestag hat den Entwurf am 09.07.2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen; die Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14.10.2026 angesetzt. Stand 10.10.2026 ist die Begrenzung weder beschlossen noch in Kraft, und ihr Inhalt kann sich im Verfahren noch ändern. Der Rechner wendet sie deshalb nicht an.
Fazit: Indexmiete selbst nachrechnen
Die Indexmiete folgt einer einfachen Rechnung: Miete mal neuer Index durch alten Index. Entscheidend sind die richtigen Monate, die Textform, die Jahresfrist und der Termin ab dem übernächsten Monat. Mieter können eine Erhöhung damit selbst nachrechnen, Vermieter ihre Erklärung vorbereiten. Ihre eigenen Werte rechnen Sie im Indexmiete-Rechner auf dieser Seite nach. Für die Frage, welche Ausgangsmiete eine Wohnung in Hamm heute erzielt, lesen Sie mehr zur Vermietung mit Giesbrecht Immobilien.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- § 557b BGB: Indexmiete
- § 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen
- § 556d BGB: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)
- § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze
- § 126b BGB: Textform
- § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
- BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 291/16: Prozentangabe in der Änderungserklärung nicht erforderlich
- BGH, Urteil vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20: Basisjahr, Monatsindex, Wartefrist, Nettokaltmiete
- Bundestagsdrucksache 14/4553: Begründung zu § 557b, Mietsenkung
- Statistisches Bundesamt: Allgemeine Informationen zum Verbraucherpreisindex und zu Wertsicherungsklauseln
- Statistisches Bundesamt: Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten
- Statistisches Bundesamt: Umbasierung und Wertsicherungsklauseln
- Bundestagsdrucksache 21/6807: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete
- Deutscher Bundestag: Erste Lesung am 09.07.2026
Stand: 10.10.2026. Datenquelle der Indexwerte: Statistisches Bundesamt (Destatis), Genesis-Online, Tabelle 61111-0002, Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), Gesamtindex, Basis 2020 = 100, neuester hinterlegter Wert August 2026, abgerufen am 10.10.2026; Datenlizenz by-2-0. Veränderungsraten, Beispiele und Rechner: eigene Berechnung. Technischer Abruf über die Zeitreihen-Datenbank der Deutschen Bundesbank (Quelle dort: Statistisches Bundesamt). Die Seite und der Rechner geben eine allgemeine Information und unverbindliche Berechnung; sie sind keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Was bedeutet Indexmiete?
Indexmiete heißt: Mieter und Vermieter vereinbaren schriftlich, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet, den das Statistische Bundesamt ermittelt (§ 557b Abs. 1 BGB). Steigt der Index, kann die Nettokaltmiete im gleichen Verhältnis steigen, fällt er, kommt eine Senkung in Betracht. Von selbst ändert sich die Miete nicht: Es braucht jedes Mal eine Erklärung in Textform.
Wie berechne ich die Indexmiete?
Bisherige Nettokaltmiete mal neuer Indexstand geteilt durch alten Indexstand. Der alte Indexstand ist nach der Rechenanleitung des Statistischen Bundesamts der Wert des Monats, auf den sich die letzte Anpassung bezog, bei der ersten Anpassung der Startmonat laut Vertrag. Der neue Indexstand ist in der Regel der jüngste Monatswert, der beim Zugang der Erklärung endgültig veröffentlicht ist. Ein älterer Monat ist zulässig, ergibt aber unter Umständen eine geringere Erhöhung. Beispiel: 700,00 € × 125,8 / 122,3 = 720,03 €.
Welcher Verbraucherpreisindex und welches Basisjahr gelten?
Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts, nicht der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) und kein Landesindex. Seit Februar 2023 erscheint der VPI auf Basis 2020 = 100. Beide Indexstände stammen aus dieser aktuellen Reihe, auch wenn ein älteres Schreiben noch Punkte auf einer früheren Basis nennt. Bei einer Klausel, die auf die prozentuale Änderung abstellt, muss das Basisjahr nicht im Mietvertrag stehen.
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen und die wenigen zulässigen Modernisierungserhöhungen zählen dabei nicht mit. Nach dem Gesetzeswortlaut hängt die Frist an der Miete, also am Mietbeginn oder an dem Tag, ab dem die zuletzt geänderte Miete zu zahlen war, nicht am Indexmonat. Der Bundesgerichtshof hat diesen Anknüpfungspunkt bisher nicht entschieden.
Ab wann muss die erhöhte Miete gezahlt werden?
Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB), frühestens aber, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Geht das Schreiben am 15.10.2026 zu, ist die neue Miete ab dem 01.12.2026 zu zahlen, bei Zugang am 02.11.2026 ab dem 01.01.2027.
Muss die Erhöhung schriftlich angekündigt werden?
Die Änderung muss in Textform erklärt werden (§ 557b Abs. 3 BGB). Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist; eine Unterschrift verlangt das Gesetz nicht. Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Eine Prozentangabe ist nicht nötig, und die Indextabelle muss nicht beiliegen.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer Indexmiete?
Nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Wo eine Landesverordnung die Mietpreisbremse anordnet, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten etwa bei einer höheren Vormiete, bei Neubauten und nach umfassender Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB). Die späteren Anpassungen nach dem Index erfasst die Mietpreisbremse nicht.
Gilt die Kappungsgrenze bei einer Indexmiete?
Nein. Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB begrenzt nur Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, und diese sind während einer Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Eine gesetzliche Obergrenze speziell für Indexerhöhungen gibt es derzeit nicht. Allgemeine Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe gelten weiter.
Gibt es eine Deckelung der Indexmiete?
Geplant, aber mit Stand 10.10.2026 nicht beschlossen. Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (Bundestagsdrucksache 21/6807) sollen in Gebieten, die die Länder per Verordnung bestimmen, Indexsteigerungen über 3 Prozent im Jahr nur zur Hälfte zählen: Bei 5 Prozent Inflation wären 4 Prozent Mieterhöhung möglich. Der Bundestag hat den Entwurf am 09.07.2026 an die Ausschüsse überwiesen. Bis zum Inkrafttreten einer Neuregelung gilt § 557b BGB in der heutigen Fassung.
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. Nach der Gesetzesbegründung gilt § 557b BGB sinngemäß auch für Mietsenkungen. Fällt der Index, kann der Mieter die Senkung durch eine Erklärung in Textform geltend machen. Ein Beispiel aus der Reihe: Von Dezember 2019 (100,0) bis Dezember 2020 (99,8) ging der Index um 0,20 % zurück.
Welche Nachteile hat eine Indexmiete für Mieter?
Die Miete folgt der Inflation ohne feste Obergrenze. In Jahren hoher Teuerung steigt sie deutlich: Von Dezember 2021 bis Dezember 2022 legte der Index um 8,12 % zu. Dem stehen Vorteile gegenüber: Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, eine Modernisierungsumlage nur in engen Ausnahmen möglich, und die Miete bleibt, von Betriebskostenanpassungen und den wenigen zulässigen Modernisierungserhöhungen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr gleich.
Ist bei einer Indexmiete eine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich?
Nur eingeschränkt. Während der Indexmiete kann der Vermieter eine Modernisierungserhöhung nur verlangen, soweit er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, oder wenn eine Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes eingebaut oder aufgestellt wurde (§ 557b Abs. 2 BGB, § 555b Nr. 1a BGB).
Wohnung neu vermieten? Mit Giesbrecht Immobilien
Marktgerechte Miete. Passende Mieter.
Ob ein Mietvertrag mit Indexmiete abgeschlossen wird, entscheidet sich bei der Vermietung. Für Eigentümer in Hamm übernehmen wir die Vermietung von der Mietpreisermittlung bis zur Wohnungsübergabe.
Miete aus dem Markt
Wir leiten den Mietpreis aus Lage, Ausstattung und aktuellen Vergleichsangeboten ab, damit die Ausgangsmiete zum Markt passt.
Sorgfältige Auswahl
Selbstauskunft, Nachweise und Besichtigungen in der richtigen Reihenfolge, damit die Wohnung zügig und solide vermietet ist.
Saubere Übergabe
Inserat, Besichtigungen, Vertragsunterlagen und ein dokumentiertes Übergabeprotokoll: Die Vermietung bleibt in einer Hand.
