Immobilie geerbt – die ersten Schritte
Fristen, Behörden und die Immobilie selbst: was jetzt wirklich zu tun ist
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Aktualisiert Juni 2025 Erst sortieren, dann entscheiden
Ein Erbfall bringt Trauer und Bürokratie auf einmal – und bei einer Immobilie zusätzlich Verantwortung: Fristen laufen, Kosten laufen weiter, und irgendwann steht die Frage im Raum: behalten, vermieten oder verkaufen? Diese Checkliste bringt die ersten Schritte in die richtige Reihenfolge, damit nichts anbrennt – online zum Abhaken oder als PDF. Die Hintergründe zu Steuern und Verkauf vertieft unser Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- 6 Wochen: Frist für die Ausschlagung – vorher Schulden im Nachlass prüfen.
- 3 Monate: Frist für die Anzeige beim Erbschaftsteuer-Finanzamt.
- 2 Jahre: In dieser Zeit ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.
1. Sofort – die ersten 6 Wochen
Erledigt- Testament/Erbvertrag beim Nachlassgericht abliefern (falls zu Hause gefunden)
- Überblick verschaffen: Vermögen und Schulden des Nachlasses
- Ggf. Ausschlagung prüfen – Frist: 6 Wochen!
- Zugang zur Immobilie sichern (Schlüssel; bei Leerstand: Heizung, Wasser, Briefkasten)
- Wichtige Unterlagen sichern (Grundbuchauszug, Policen, Verträge)
2. Behörden & Fristen – die ersten 3 Monate
Erledigt- Erbschein beantragen, falls nötig (bei notariellem Testament oft entbehrlich)
- Erbschaftsteuer-Anzeige ans Finanzamt (Frist: 3 Monate ab Kenntnis)
- Grundbuchberichtigung beantragen (binnen 2 Jahren gebührenfrei)
- Gebäudeversicherung informieren und weiterführen
- Laufende Verträge erfassen (Strom, Heizung, Wartung, Grundsteuer)
3. Die Immobilie erfassen
Erledigt- Zustand aufnehmen (Baujahr, Modernisierungen, Mängel, Fotos)
- Unterlagen komplettieren (Grundriss, Energieausweis & Co.)
- Bei vermieteter Immobilie: Mieter & Hausverwaltung informieren, Mietverträge sichern
- Kostenlose Marktpreiseinschätzung einholen
4. Entscheidung treffen
Erledigt- Optionen abwägen: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
- Bei Erbengemeinschaft: Einigung aller Erben dokumentieren
- Steuerliche Beratung einholen (Freibeträge, Familienheim-Regelung)
- Bei Verkauf: mit dem Fahrplan Immobilienverkauf starten
Die drei Fristen, die Sie kennen müssen
Fast alles beim Erbfall hat Zeit – drei Dinge nicht: Die Ausschlagung ist nur sechs Wochen lang möglich; wer einen überschuldeten Nachlass behält, haftet dafür. Die Anzeige beim Finanzamt muss binnen drei Monaten erfolgen – das ist formlos und heißt nicht, dass Steuer anfällt (Ehepartner haben 500.000 €, Kinder 400.000 € Freibetrag). Und die Grundbuchberichtigung ist zwei Jahre lang gebührenfrei – wer sie aufschiebt, zahlt später ohne Not.
Bei leerstehenden Erbimmobilien im Winter: Heizung auf Frostschutz, Wasser im Blick behalten und die Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren – sonst riskieren Sie im Schadensfall den Versicherungsschutz.
Die beste Entscheidung über eine Erbimmobilie trifft, wer zuerst ihren realistischen Wert kennt.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Diese Frage lässt sich erst seriös beantworten, wenn der Wert klar ist. Unsere kostenlose Marktpreiseinschätzung liefert die Grundlage – und wenn es Richtung Verkauf geht, führt unser Fahrplan Immobilienverkauf durch alle Phasen, inklusive Unterlagen-Checkliste. Für die steuerliche Bewertung im Detail lohnt zusätzlich der Gang zum Steuerberater.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen?
Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren (§ 1944 BGB); bei Wohnsitz im Ausland sechs Monate. Die Ausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht – prüfen Sie vorher, ob der Nachlass überschuldet ist.
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vor, reicht das in der Regel auch fürs Grundbuchamt. Ohne notarielles Testament (oder bei gesetzlicher Erbfolge) wird der Erbschein meist benötigt.
Was kostet die Grundbuchberichtigung?
Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem Immobilienwert an – die Frist lohnt sich also.
Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden?
Ja – der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis dem Erbschaftsteuer-Finanzamt formlos anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von den Freibeträgen ab: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind.
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